等待几十年的“大商业”，上江北终于要有了！

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2020年岷江新区成功拿地三块，如今落到实处分别是鸿通·中央大境、金科·集美江山、远达·翰林院。拍地时间从年初到5月中旬，仅半年时间完成全年供地计划。

从小编实地踩点的情况来看，中央大境几经换名，首拍却最后动工；后者相隔5个月竞拍成功，到目前已初具形态。

参考江北去年的拿地频率，今年的岷江新区已完成起步广场F-2-1地块；很快A—05—01 地块也要开拍了。

和上一块有异曲同工之处的是，这两块地都是大面积宗地，且都是走的“地标打造”路线！

A—05—01 地块坐落于翠微路和学院路之间，紧邻的楼盘还有在售的集美江山和翰林院。

和起步广场F-2-1地块不同的是：一个是商住房密集的岷江新区中心位置、一个是项目周围无竞争者的沿江地带，两块地一pk，看似没有关联，但是细看拿地流程和打造规划，还是有点关系。（懂得都懂）

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旧瓶添新酒，商业变商混

从位置上看，翠屏区岷江新区 A—05—01 地块，它的前身是江北人民家喻户晓的二手车市场。

关于该地块的打造，早在两个月前小编的同事就写过它的落地猜想。其实也不是猜想，吾悦广场入驻，新城控股和翠屏区一纸合约早已说明一切。

不过有变的是，80亩商业用地变160亩商住混合用地，这里面的变化，值得细细嚼嚼。

居住建筑计容建筑面积不大于总计容建筑面积的50%，换句话说，80亩的商业用地硬性指标不变，但居住用地面积最多也就80亩也是定下来的。

在这个以卖房致富的年代，土地的最高价值就是变成房产，前80亩为人民造福，后80亩人民为其谋利，瞬时看这约计1600套的房源对于7个亿（按照6910元/㎡的起拍价计算）的拍地成本来还是有搞头。

对于这块地，小编觉得用旧瓶添新酒来形容再合适不过，虽然5月8号要走一波拍地流程，但有协约在前，新城控股基本已提前听到了成功拍卖的一锤定音的欢愉。

地还是那块地，新增的用地性质无疑成了庆祝时的那杯新酒，加之地处五粮液腹地，不知道新城能不能用这酒香吸引上江北的人民……

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商业修建指标高，且拿且珍惜！

和翠禹地产拿下起步广场F-2-1地块有地标代建难度相比，新城提前获得A—05—01 地块也是要付出相应代价的，某种程度上来看，可以说是有过之而无不及。

所拍宗地商业综合体所占面积不得低于10万平方米，且不含车库、酒店、写字楼、家具建材市场。

换言之，吾悦广场这个体量仅次于莱茵春天的商业综合体，不能像理想城、HAI未来广场、APM广场那样把停车场和写字楼的面积算进去，纯商业打造还是自营，后期定位稍有不慎，恐竞争力难以确保。

另外，自持运营10年、商业体封顶前，商品房修建进度不得超过60%、明确的开工时间（2022年5月21日前）和竣工时间（2025年5月21日前），三年工期对比万达的修建进度，时间还是比较饱和。

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商业竞争，吾悦能赢吗？

之前我们一直说上江北没有一个属于自己的大型商超，有的也是一些零零散散的超市。

但是完整的商业综合体确实是没有的，HAI未来广场也好、恒大在建的酒文化街区也好，目前的定位和消费模式都没落定。

吾悦广场落建，从位置来看近距离可以辐射从高客站到中央公园一带的江北人民；从商家引进的标准来看，消费水平较为亲民，自持性质迫使开发商不得不对该项目负责到底。

所以后期运营，或对入驻商家来说有一定盈利吸引；从配套方面来看，除了自身的的80亩商住房直接受益外，临近的新楼盘或许都会因此上浮部分房价…

考虑到江北人民的实际消费水平，五粮液强大的消费人群做支撑以及岷江新区已经成型的人居格局，确保了这里以后的区域商业头把交椅位置坐得很稳（前提是，能顺利打造）。

“一体”带动“多边”发展的可能性还是很大的，说不定以后这里就是继宜宾学院后，江北第二大热闹的地方了！

商业说了这么多，我们也来猜想一下这块地的商住房吧！如今没了限高，容积率又在3.0左右，从房产收益的角度出发，开发商应该会朝着紧凑型房源修建。

挨着中央公园那几个介于刚需和刚改之间的楼盘也处于清盘和半清盘状态了， 所以想买房的人多多少少会优先考虑这自带商业体的项目吧！？

#今日话题# 江北楼盘，中意哪个项目？

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