10亿起拿！自带近10w方安置房！南部新区“滨江”大地块，到底怎么样……

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      进入夏天气温升高热死人，然而热的不止天气，宜宾主城各大区域土拍市场也一路升温；从市场看，宜宾各大区域土地里，南部新区的地块一直都在诠释什么叫炙手可热，什么叫寸土寸金；

     上月8号，南部新区一块73亩MAX版袖珍地，刚被宜宾树德以9340元/m2的高价拿下，由于今年来袖珍地竞拍激烈，9k的价格虽贵却值！估计新加入南部新区俱乐部的树德会感到一阵“真香！”因为南部新区的地一直很“香”！

      进入6月，南部新区土拍市场并不打算消停！这不，10号即将再拍两块地块（BQ09—06、BQ10—02 ），相比今年南部新区拍下的地块炙手可热的情况，这次的两块地在我看来却不一定那么“香”！问我为什么这么说？不妨跟我一起来看看吧。

1·先看位置

本次开拍的南部新区两块土地占地不小（BQ09—06地块32810m2 、BQ10—02 地块103152m2）约204亩。地块位于外江路与南八路交汇上方处，上方北面遥看金沙江（又是江景房？）；南面紧邻高铁架桥（划重点）；右侧是东辰校区和邦泰天誉；左侧是金沙江公铁路桥，周边配套设施完善，整体区域属于南部新区正开发的潜力地段！

（地图上该地块还在建设中）

从项目规划红线图看，位置倒是不错，未来叙州区的“6+5”道路项目即将建成通车，意味着交通方面将十分便利，不管是往南岸西区逛商场；还是去柏溪赶场“淘相因”都很方便！

     周边教育配置方面，除了项目规划里要求自带的幼稚园外，右侧坐落东辰学校，孩子从小学到高中的教育一站式解决，未来道路建成后，将是不足一公里的直线距离，目测送孩子上学的家长可以多睡会儿懒觉。

（宜宾东辰国际学校）

     周边楼市项目分部密集，但大都是新兴项目。除了紧邻在建的绿地·站前广场和不远处临江的丽雅·龍汐台；还有对面相望，一街之隔的绿地·黄浦名门以及东面交房不久的邦泰·天誉等。这些新开发楼盘也侧面反映着这片区域的潜在发展活力！总的来说，地块区域属于潜力股地段，周边交通便捷，教育配套齐全，利于开发商打造，未来人居水平较高。

2·再看规划

     看看项目本身，占地约204亩（135962m2），容积率不大于2.5，粗略计算等到楼盘上市，大概能新增3300多套新房源。而从容积率来看，未来该项目大概率是高层建筑，整体舒适度不错；

而7600元/m2的起拍价，意味着起拍楼面价大约在3100元/m2的价位，这样来看这块地怎么会不香，这不是抢手的香饽饽？别急，仔细看项目规划里备注了：
“BQ10—02 地块按规范设臵独立用地面积大于 4500 平方米，建筑面积大于3500 平方米且满足教学功能的 12 班幼儿园一处、BQ10—02 地块中配套建设安臵房建筑面积为 98033 平方米......建成验收合格后由叙州区政府按 3500 元/平方米的价格回购......”
      98000平米的安置房，3500元/m2回收价......政府这一规划算是给这块香饽饽加了一份辣椒酱（芥末酱）----难以下嘴！也就是说拿下这一项目的开发商至少有98000m2是不计成本甚至得亏本的，有这份门槛在，这份10亿起拍价的“香饽饽”估计得劝退大部分房产开发商......所以现在看来，南部新区这块新拍地块还算“香”吗？

3·篇尾探讨

      亏损的成本必将在项目剩下楼盘的价格上补齐，这又会不会形成一种“刚需房品质卖出改善房的价位”的奇妙现象？
尽管有着98000m2的安置房建设这一拦路虎式的硬要求，但综合南部新区开发程度看，这块紧邻高铁的地块仍然有巨大潜力，未来南部新区仍是宜宾重点开发发展的区域板块。
      就本项目来说，无论是规划里的幼儿园（12班规模），还是周边即将规划的公园景区以及“6+5”道路项目的建成通车，都能看出叙州区政府对于南部新区这块“宝地”的重视程度，有意想打造出围绕高铁西站为核心的，城市交通新商业宜居圈。而安置房项目的建成，意味着区块居住市民人数基数的增长，区域内的市民消费水平更偏均衡，相应的也带着区域消费的增长.....
      本身10亿的起拍价也注定能啃下这块项目的开发商的实力必定不小，目前宜宾具有实力的开发商其实并不少（期待大厂乱斗）。
      所以从项目潜力发展角度切入，10亿起拍项目、98000m2安置房只是一块试金石，具体如何打造项目；如何打造出合理合格的项目；如何发挥项目潜在的价值，这更加需要拍下地块的开发商更花心思去考虑！

至于这宗地最终“花落谁家”，暂且等到6月10号拍地当天揭晓了！

ps：附小编赴实地拍的土地区块图片

ps2：建设中的宜宾真的很美很美