干货分享！！！房屋租赁避坑指南

皓锦律师

异地求学、就业、生活，对于大部分人来说，第一件事情就是租个房，毕竟买房子不像吃个饭那么简单。而因为租房掉坑的人，也不是少数。本文以承租方角度，仅就房屋租赁过程中经常发生和容易让人掉坑的一些事项进行列举，让大家不会轻易掉坑。

一、要签订书面合同。虽说口头达成一致，也能成立合同，但是没有书面合同情形下发生纠纷，受伤害最深的还是承租人。租赁没有采用书面形式的，可能被视为不定期租赁，双方（最可能的是出租方）可以随时解除租赁。

二、出租方是否有合法权利进行出租。最主要的是核实出租方是否是房屋所有权人，尤其要核实出租方所出示的房屋产权证书、身份证件是否真实、合法，防止上当受骗。如果出租方是“二房东”或者中介公司，其不但要提供房屋产权证书，还应当提供房屋所有权人出具的授权委托书或者与房屋所有权人签订的租房合同，“二房东”还需要有所有权人授予的可以转租的权利。

三、房屋是否设立了权利负担。“买卖不破租赁”，是指租赁期间，房屋被所有权人出让的，买卖行为不影响租赁合同的效力。租赁期间，抵押权人为实现权利，拍卖、变卖房屋导致所有权变动的，也不影响租赁合同的效力。但是，在出租前已设定抵押，且抵押权合法有效，抵押权人行使抵押权时，不受“买卖不破租赁”的限制。

四、确认房屋位置。租赁房屋建议要实地查看，不要完全相信网络看房。在租赁合同中，应当详细列明房屋的具体位置，列明房号（可以列明房屋不动产权证书号）。如果租赁房屋有院子、楼顶空间，建议对这些范围是否属于租赁空间进行明确。

五、明确租赁期限。如果合同未约定租赁期限，事后也无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。同时，租赁期限不得超过二十年。如房屋目前不是能立即使用的状态，要约定出租方交付房屋的具体日期。如有免租期的，也应当列明。

六、租金和押金。

1.租金的确定，建议以约定总价为准，不要以面积和单价进行计算。

2.租金的支付周期，建议以月或以季度为周期。支付周期太长，一次性支出的现金较多，而且发生纠纷后，要求出租方退还也很麻烦，风险较大。

3.如果需要出租方开具房租发票的，一定要确定房租总价是否包含税金。

4.要明确出租人的收款信息，避免出租人收款后不承认。

5.要明确因为出租人原因解除租赁合同时，剩余租金（押金）的计算方式、退还时间和退还方式。

七、配套设施或家具家电。

房屋内有配套设施或家具家电的，建议以清单方式列明所有物品的名称、型号规格、数量和状态（年限和损坏情形）等并进行清点，避免在解除租赁时，出租方以承租人损坏相关物品为理由，扣留租金和押金。

八、装饰装修。如果需要对房屋进行装饰装修，需要取得出租人的同意，并且要明确约定解除租赁和租赁期满后，出租人是否应当对承租人装饰装修进行补偿。

九、其他费用承担。应当明确物业费、水、电、气费等是否包含在租金内，如果不包含，应当明确具体的费用或计算方式。

十、提前解除租赁。出租人要约定在租赁期内，如果出租人提前解除租赁，需要承担的违约责任，一般约定赔偿1至3个月租金为宜。


以上是为读者整理的房屋租赁“常见坑”和避坑指南。“租房不谨慎，唯有两行泪”，希望读者能在日常中，学法、用法，练好避坑本领。