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[新三江周刊] 宜宾“刚需房”告急

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发表于 2018-1-2 08:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
宜宾“刚需房”告急

头条报道组  陈建华 银于佳


       2017年已经进入尾声。得益于上半年的迅猛发展势头,大多数区域楼盘售价攀比式上升,房贷利率上调,购房成本悄然增加,购房者不得不走出中心城区,到城市新区或边缘区域置业安家。

    在岁末收官之际,宜宾楼市“刚需房”严重告急,房价上涨势头锋芒正盛,购房者实现购房梦的愿望变得越来越艰难。安得广厦千万间,能大庇宜宾刚需的住宅还有多少?



刚需房“供不应求”

    “买在哪里了?价格怎么样?”

    “我上个月在岷江新区“阳光?公园首席”定了一套三居室,准备签协议。开盘有优惠,单价不到6000元/平方米。你如果也要买房,我建议也去那边看看,价格相对便宜一点点。”一家人居住在临港金凤凰B区一套60平方米左右小户型的刘女士很庆幸,终于可以改变这几年“蜗居”的窘境了。

    刘女士表示,11年前结婚买房,选在金凤凰B区,也是因为价格便宜,总价不到十万元。如今,随着小孩成长,急需一套改善型住房。

    “主要是首付不够,攒钱的速度完全比不上房价上涨的速度,要不然去年早就在临港买了。”刘女士坦言,原本希望继续住在临港,毕竟小孩就在南岸长江桥头附近的长江路小学读书。“考虑过临港很多小区的二手房,单价也在6500元/平方米,总价都上了60万。而新盘可选房源也不多,价格更贵。”

    从今年9月开始,“刚需房”的供不应求在宜宾房地产市场上已经出现了端倪,而去年底到今年五月份在售的新盘中,几乎都是以刚需产品为主打的刚需盘。

    从购房者的角度看,对价格更为敏感的抢在楼市回暖期购房的购房客往往以刚需族为主,刚需盘的供不应求显然可能导致整个房地产市场房价的水涨船高。

    此外,随着棚改购房群体大量进入,中小户型也将成为刚需购房的首选。业界预测,从区域项目看,2018年宜宾中心城区的房价有进一步上涨的趋势。

    12月20日,在本刊举办的房产沙龙活动上,很多房产业界人士纷纷表示,要消减中小户型供不应求造成的房价飙升压力,首先需要增加中小户型住宅供应量,或通过减少房贷规模来抑制需求,其次要认识到,从2017年供地情况看,临港2018年还有一个“地王”大盘,南岸东区除了刚开盘的美好和居均价直逼九千,还有西区邦泰?天誉尚未开盘,从地价成本看,购房成本明显超出了刚需群体的预算,这些项目应该是面向改善型购房群体的。




“刚需”撤退路线

      “首付12万能在你们这里买到房子吗?”

   “还要添一点,最好是准备15万左右。”

    准备在临港邦泰花园城购房的小林辗转于中心城区几个在售楼盘后发现,十年前12万元可以在南岸东区梦想和居买一套70多平方米的两居室,对于单身年轻人居住应该足够。如今,12万元却不够一套小户型的首付。“临港均价已经突破7000元/平方米,看来只有选择宜宾县了。”

    “上班在南岸,希望能就近居住。现在看来实现这个希望有点渺茫了。”来自农村的小林无奈的说,首付款还是七拼八凑准备的,自己收入一般,无论是商贷还是公积金贷款,都不可能超过30万元,毕竟自己还贷能力有限。

    “你可以去江北岷江新区看看,那边估计还有点渣渣捡。”对于小林买房的困境,一名在宜宾某房企上班的朋友调侃说,实在不行,那就只有到宜宾县去好好选一套房了,将来交通只会越来越方便,自己开车顶多半小时。

    相比南岸、上江北、中坝等片区,原来临港区域的房价处于楼市“洼地”,从最初的最新开发区,一直到五年前,该区域还不得不认命于“刚需集中营”的定位。2016年之后,临港区域的楼盘“姿态”越站越高。对于纯刚需来说,临港区似乎已经从2017年收官之际全面“失守”,该区域的房子很难再触手可及。

    “我们在这里生活了一辈子,到了七八十岁,难道要被城市抛弃了?”这是棚改进程中,七九九厂不少老年人的困惑,因为旧房拆迁后,想实现继续留在临港的愿望,目前看来困难度又大了不少。

    “宜宾县将来也属于主城区的一部分,今年很多新盘确实吸引了很多刚需购房者,也支撑了该区域房价的走势。”不少楼盘销售人员表示,从二二四到城北新区,目前在建楼盘户型产品主要集中在中小户型,相比其他区域,购房者可选空间较大。




土地成本“搁在那里”


    房价一路飙升,究竟是谁说了算?

   “房价定多少合理?开发商说了不算!”宜宾某开发商认为,开发商不可能亏本卖房子。地价摆在那里,而建安成本其实每个楼盘差不多,成本主要是土地。所以说,开发商无法决定房价。

    8月30日上午,临港G-07-01地块拍卖现场,引来临港丽雅联合体、远达、金科、碧桂园及鸿通房产等5家房企(自然人)报名竞拍,经过91轮竞拍,最终临港新区G-07-01地块由88号竞拍人眉山市鸿通房地产开发有限公司拿下,成交价为8040元/m2,合楼面地价约3216元/m2,总价约15.3亿。

    据业界人士估算,临港G-07-01地块面积285.47亩,与对面邦泰国际社区?花园城(289.72亩)相当,粗略估算应该能推出4000余套新房源。

    11月9日,华侨城(成都)以12.3亿元成功竞拍三江口项目一期276亩建设用地(总共10块地)。其中配套住宅开发可根据项目进展分批销售,原则上住宅开盘销售的产值不得大于同期商业商务已完成的建设投资额。

    据四川量典置业有限公司相关人士透露,项目开工时间预计在2018年9月份左右。商业项目建设在前,住宅建设在后。

    “地价决定房价,虽然三江口项目地价低于临港G-07-01地块,但三江口商业比重大,项目施工难度大,标准也要高得多,加上地段优势,房价上万根本没有悬念。”宜宾某房企营销负责人蒋俊(化名)认为,其实,作为房地产开发企业,它也不希望房价过快上涨,因为有很多不确定因素,存在很大的风险。比如,市场接受度影响去库存速度、销售周期影响资金流水、人工成本影响项目开发周期等因素,可谓牵一发而动全身,谁不想轻松一点?“最简单的是,10年前一个建筑工人一天工资只要50—60元,现在一个工人一天至少需要120元。”

    蒋俊认为,要想房价下降,只有一种可能。那就是开发商自身出问题,为了企业正常运转,不得不抛售房产回笼资金,这种情况在2015年楼市低迷期曾出现过不少。




主城区可售房源告急


    12月25日,宜宾本土房产行业网站发布了2017年1月至11月宜宾主城区商品房备案情况走势(不完全统计),全年除了5—6月份商品房销售备案连续两月均在1500套以上,下半年相对持续平稳,备案数量均维持在1000套左右。

    截至目前,主城区(不包括南溪区)在售商品房约4000套,按照每月销售备案消化速度,楼市存量去库存周期显然已不足4个月,而其中面积在90平方米左右的刚需中小户型比例更是捉襟见肘。

    既然中小户型需求旺盛去化快速,为何没能引发市场的自发性供应增长?“看不见的手”又是如何缩了回来?

    按照业内的一个说法,以成本计算,小户型所占的配套装修成本高,决定了小户型卖价“高不到哪去”;对于开发商来说,想获利必然要靠大户型。因此,一个常见的局面是两头大——小户型占一定比例吸引客源,大户型总体多数赚取利润,最后的结果是中小户型整体长期偏少。

    “地段、地价决定了项目开发成本。”蒋俊认为,相对改善型群体,的确有部分客群更倾向于一步到位,在这样的需求下,开发商更愿意多做大户型,也能拥有更多的户型设计选择,提高受众面。同时,土地供应紧张,市区地价持续攀升,容积率低的多层住宅也越来越少,客观上造成小户型产品的实际得房率低下,户型性价比不高,进一步限制了小户型的新增供应。

    此观点也得到了不少业界同行的认可。在本刊举办的房产沙龙活动中,有房地产营销策划人员预测,从目前开工或正在招商的项目看,三江口、大地坡、国际会议中心以及临港天原地块,这些新建项目未来也会倾向于改善型住户群体,产品很可能也是以中大户型为主。

    因此,在当前楼市陷入这样一个中小户型难寻的市场怪圈之时,购房者只能寄希望于市场与宏观调控的“双手合力”了。

(据宜宾《新三江周刊》2017年12月28日第51期)

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发表于 2018-1-2 09:31 | 显示全部楼层
宜宾主城区缺土地资源吗显然不是,其根源在于捂紧土地惜售抬高地价是主因。从柏溪金沙新区可以一直延续到金沙江与岷江所半包围形成的两江半岛,这一大片土地再造两个宜宾主城所需要的土地都不存在问题。

点评

政府也想供地,就是拆不动啊。比如最近的三江口二期,酒都花园、康德小区那几个小区,完全拆不动  发表于 2018-1-3 12:59
楼下:你误会了,所说捂地不是指房产商,而是指供地相关部门。  发表于 2018-1-2 22:10
捂地?你出得起资金利息?政府在一定期限内要收回。你以为地产商不得了?!  发表于 2018-1-2 14:37
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发表于 2018-1-2 09:51 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
江涛 发表于 2018-1-2 09:31
宜宾主城区缺土地资源吗显然不是,其根源在于捂紧土地惜售抬高地价是主因。从柏溪金沙新区可以一直延续到金 ...

生地变熟地是要成本的,用地是有指标的。更主要的是地方财政,你天天喊修桥修路,钱从何处来?还不是靠卖地
 
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发表于 2018-1-2 09:56 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
又在为涨价造声势
 
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发表于 2018-1-2 10:18 | 显示全部楼层
天不行道我行之 发表于 2018-1-2 09:51
生地变熟地是要成本的,用地是有指标的。更主要的是地方财政,你天天喊修桥修路,钱从何处来?还不是靠卖 ...

钱肯定是有,不过都花在面子工程上去了。
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发表于 2018-1-2 10:19 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
政府不使力,任其房价涨。
 
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发表于 2018-1-2 10:27 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
战列舰 发表于 2018-1-2 09:56
又在为涨价造声势

造不造势今年都要涨
 
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发表于 2018-1-2 11:22 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
涨不涨与我无关
 
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发表于 2018-1-2 11:56 | 显示全部楼层

听任大炮的都娶上了老婆,听牛刀的还在租房子。货币超发那么厉害,通货一直都在膨胀
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发表于 2018-1-2 12:17 | 显示全部楼层
下江北
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发表于 2018-1-2 12:34 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
看哪个来接最后一棒
 
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发表于 2018-1-2 13:39 | 显示全部楼层
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发表于 2018-1-2 14:04 | 显示全部楼层
钱肯定是有







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发表于 2018-1-2 17:12 | 显示全部楼层
注意了,有人开始“搞事”了!
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发表于 2018-1-2 17:52 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
我前几年喊刚需去买临港,那些跟我唱反调的人现在咋个都不出来了按。
去年没买的刚需要实在买不起了可以等一波19年下半年来看,地产业也是有周期性的,要懂得利用。还有,不要光盯着白溪,不要忘记南溪,多关注然后想一下城市怎么发展再出手。今年开始美元会走强,外汇管制会越来越严,前几年放出来的水也要想办法收回去,我也很好奇这个房地产到底咋个走……
 
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发表于 2018-1-2 18:01 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
分析什么供求,市场的根本没得用,决定房地产走势的就是任志强说的,政策,政策,还是政策。今年开始临港房价会随着时间站上高位,可能户型依旧不大,然而总价显然也不适合普通刚需了。西区可能中规中矩,高铁区可能会成为宜宾主城的土拍集中供应户,三江口和临港滨江有大看点。上江北持续不好看……
 
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发表于 2018-1-2 19:25 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
政策、市场、经济及房地产行业本身都有周期性。综合来看,一、二线城市的楼市今年铁定是“小年”,尤其是去年的“地王”项目日子会不太好过;三、四线及县城楼市则是大写的“大年”,开发商的日子普遍好过。至于明年,还得要看宏观政策走势及不同城市的土地供应、棚改拆迁等具体情况而定。就连“任大炮”就说了,今后的楼市他也不太看得准了。
预计今年宜宾的土地供应会由分散拍地转变为片区综合成片集中供地。虽然成交楼面价不会太高,但由于是整体开发,综合成本较高,住宅售价仍会维持在高位。三江口、临港新区、南部新区及上江北滨水文化街区这些区域,今后已不太适合纯“刚需”客群去买房了。
至于文中提到的临港楼市,今年起将进入为期5年的城市建设加速期。滨江区域、白沙湖区域及河湾湿地片区、挂弓山片区这4大板块都会相继进入开发周期,若再加上大学城区域,可供居住及商住用地储备丰厚,就要看在实际供地中,国土部门如何把控拍地节奏了。就今年来看,该区域可售房源至少在6000套以上,邦泰.白沙鹭岛、鸿通.白沙翡翠城上半年会开盘,四川铁投.城乡集团开发的国际会议中心项目也有可能在年底面市(不确定),据说,该区域还要修人才公寓,总之,购房者的选择面还是比较广的,但房价仍会呈向上的走势。
 
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发表于 2018-1-2 20:06 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
。。。
 
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发表于 2018-1-2 20:36 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
SB,宜宾如果超过5千,还不如再成都周边随便买房,而且升值空间大得多。
 
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发表于 2018-1-2 20:44 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
江涛 发表于 2018-1-2 09:31
宜宾主城区缺土地资源吗显然不是,其根源在于捂紧土地惜售抬高地价是主因。从柏溪金沙新区可以一直延续到金 ...

宜宾还没有那么有魄力和能力的人做这个规模的工作。
 
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