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[宜宾身边事] 2018 宜宾房价怎么看 买房or卖房?

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发表于 2018-1-3 11:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,是贯穿于2017年房地产政策中最明确的定海神针。

2017年即将过去,2018年正缓缓走来。宜宾房地产市场有太多的热点话题,2018年宜宾房价将呈现怎样的走势?

刚需族的“盘算”


在宜宾工作三年多的庄华强,近来老在市中区及宜宾县的多个楼盘销售处“打转”,这名27岁的小伙子寻思着,是时候买下人生的首套住房了。

感觉市中区楼盘价格普遍“超七破八”,庄华强对城北新区的几个楼盘兴趣越来越大。“我瞧上了几套80余平方米的两室两厅小户型。房款约50万元,家里备好了20万元现金,剩下30万元的缺口则考虑用‘公积金贷款’补上。”

首套房、无征信问题、公积金账户余额超2万元、公积金月工资基数为3450元……种种条件下,庄华强认为自己极可能贷到个人缴存的最高贷款限额30万元。

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咨询中,市公积金中心工作人员用“房贷计算软件”列出了系列数据——假定庄华强贷款30万元,分20年(240期)还清本息,贷款年利率为3.25%,以等额本息方式还贷,月供为1701元。“这对于我每月近3000元的可支配收入还是能够接受的。”

但毕竟是要从市里搬到县里,庄华强心里还是有些不甘心,他又估算了下,在市区同等面积的期房只怕要花70多万元,贷款金额也随之会涨到50万元上下。“要么和女朋友共同贷50万元公积金,同样是还20年,2835元的月供两个人共同承担;要么向银行申请个人商业房贷。至于组合贷,咨询过的置业顾问们都认为太麻烦,暂不考虑。”

工商银行、建设银行、农业银行、中国银行,庄华强都去咨询了一番。“4家银行的首付条件都是不得低于25%,这点没问题,但50万元的贷款额,可不是月可支配收入仅3000元的我能申请到的。而且买期房,并非想找哪家银行贷款都行,还得看该银行是否和我中意楼盘的开发商合作授权。”

咨询中,有银行工作人员给庄华强支招——和父母共同申请房贷。“我月可支配收入仅3000元,父亲的月可支配收入近4000元,按照建设银行的5.39%年利率计算(最新基准利率上浮10%),贷款56万元,分20年还清本息,月供3408元。工商银行和农业银行的年利率还会略低些。”

是独立买房还是共同贷款、是一步到位还是逐步改善、是留在市中区还是去宜宾县……种种选择在庄华强的脑海里闪来闪去,很难决定。

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晚一年买房多花10万元?


最近,有一篇网文《今年买房,比2016年多花了多少钱?》在很多宜宾人的朋友圈流传。文章尾部评论中,刚需族连连叫苦,纷纷给出“答案”:去年不买,今年买了至少多花10万,明年还会更多……

“2015年宜宾楼市低迷了一段时间,很多新盘以价换量,宜宾房价出现了实质性的降价促销,但是买的人反而少,认为还可能继续下跌,买了会贬值;一旦房价上涨,大家一窝蜂的去购房,越是房源不足,价格跳跃式上涨时,买房的决定更坚决。买涨不买跌,这是人性使然。”宜宾某知名本土房企销售经理范文怡(化名)认为,2017年宜宾房价上涨很明显,尤其是房企抢地之后助推了周边在售楼盘的价格。目前中心城区刚需型房源已不多,2017年下半年宜宾拍出的商住用地,按照1年时间的开发周期,最早也要明年下半年才能形成供应。所以,至少在半年之内,宜宾的住宅新增供应并不能得到缓解,刚需买房难将成为一种常态,供不应求的状态下,房价很难往下调整,房价上涨预期仍然存在。总而言之,刚需客户买房需趁早。

不过,从整体行情看,对价格更为敏感的抢在房价高点购房的购房者往往以刚需族为主,刚需盘的供不应求显然可能导致整个房地产市场房价的水涨船高。

房价为什么年年涨?










有分析人士认为,导致5000元/平方米以下房源成为“正在消失的地平线”的众多因素中,地价上涨因素显然最直接。因为“狼多肉少”,开发商为了一块地,血拼举牌,短短几十分钟,地价一路飙升。

据初步统计,2015年度宜宾市国土资源局发布的市本级(含临港经济开发区)供地计划中,市本级拟供应各类土地6706亩,其中商住用地817亩、商业用地627亩,其余为工业仓储、保障性住房、城市基础设施和公共公益事业用地;

2016年宜宾市中心城区计划供地55宗,总计面积约6513亩。在当年计划推出的6513亩土地中,仅8宗为商住用地,面积831亩,占总面积的12.76%;2017年宜宾中心城区计划供地7585亩,其中居住用地和商住用地1342亩,环比增加61%。

历年的供地(特别是商住用地)计划,也都只是“仅供参考”。不只是普通市民,就连很多房产界人士也对此吐槽,因为对比“供地计划”与实际供出,极不相符。“要么在数量上相差太大,要么计划要供出的而实际并未出让。就好像说是要拿一个大蛋糕出来,到了年底一核对,才发现又是放空炮,每年都只是切出蛋糕的一个小角拿出来。”

2015年,宜宾中心城区商品房销售创下了15381套的历史最高纪录,但与此同时,全年仅拍卖成交2块商住用地,成为近年拍地成交数量最少的一年。“房热地冷”现象的背后,是房价年年上涨,楼市缺乏刚需产品的重要原因。

此外,也有业界人士提出,房价的支撑因素,除了土地市场火爆以外,还有三个重要因素。以临港为例,首先,刚需购房很多,一部分是被动购房群体,比如临港老国企大院的几万老职工和家属,还有部分征用农村集体土地的农户,因“双城”建设及新兴产业、城市配套建设快速推进,获得拆迁补偿款而又不得不去买新房。临港很多新建楼盘,如紫金城、邦泰国际社区、花园城等项目开发企业都是消化“被刚需”购房的直接受益者。

其次是临港区域净流入人口明显增加,随着重点产业项目落地运营,临港区域中心地位进一步凸显,从业人员大量涌入,部分就业者也会有购房需求。

最后,从建筑成本看,中央环保督察导致钢筋、水泥等原材料上涨20%左右,也是房价上涨的另一个因素。

“带规划拍地”时代

2017年8月16日,宜宾市城市区域投资项目推介会吸引了众多重量级的外来“巨鳄”参加,包括华侨城、恒大、碧桂园、万达、蓝光……当然,也有不少本土企业前来参观。

当天上午实地考察参观了城区部分重点项目,相关部门也进行了现场讲解和推荐,其中三江口CBD、临港开发区、上江北纸厂滨水文化特色街区DE地块,还有中坝区域的火车站站前广场、南部新区高铁站前广场及智慧旅游集散中心整体打造等项目,与会者都逛了一圈。

2017年11月9日,华侨城集团以6680元/平方米的价格成功夺得四川宜宾三江口276亩的地块,最终成交价格为底价12.3亿元,定位为川南城市群经济总部、长江文化旅游中心、宜宾城市中心CBD。这是华侨城在四川首次布局二级城市。

2017年9月,宜宾国际会议中心片区整体打造项目招商,项目总占地509亩,总建筑面积约80万平方米,总投资42.3亿元,包括4层的国际会议中心、一座150米高的塔楼酒店及写字楼和299亩的住宅(容积率2.5)。在2017年宜宾国际名酒文化节期间,该项目举行了开工奠基仪式。据称,该项目位于临港黄桷坪路一侧,与宜宾将建的三江口CBD隔江遥望呼应,定位为长江首城地标式建筑,传承宜宾地域文化的现代江岸灯塔。

康佳、恒大、碧桂园、华侨城、四川铁投……一年来,外来知名企业计划投资宜宾的消息不时见诸报端,而本土房企除了丽雅置地、正和集团、成中集团等几家品牌企业仍在精耕细作外,更多的房企在拍地举牌的大场合中已经悄无声息的“消失”了。

“有心无力,一块地出让金就是十几个亿,加上项目招商门槛太高了,无论是营业额或者是公司的市值又或者是地块本身高昂的起拍价,都是许多房企难以企及的。不得不提的还有设定好的整体开发模式,也会令部分有实力但是发展战略与之不协调的企业打退堂鼓,这也是为什么三江口只有华侨城一家参与拍地的重要原因之一。”宜宾一家房产公司负责人称,这种“带规划拍地”模式是摈弃了此前粗放式开发模式,城市建设向品质化转型的一个重要变化。“小开发商根本玩不转,对投资者各方面的要求都很高。”

本土房企突围之路

这些项目,都是宜宾市民重点关注的城市优质项目,正吸引着外来巨鳄进入。有市民问,如果肉都被外来知名大企业端走了,作为本土房企,在未来城市建设中,还有戏吗?

“大型外企进入宜宾,参与城市建设,这是好事。作为本土企业不能排外。当然,也没能力排斥。”宜宾一家房企老总认为,本土房企只要练好内功,依然有发展空间。“本土企业对宜宾城市规划、职能部门以及消费需求更熟悉,这些都是优势。未来会有两条出路,一是与外来名企进行合作,说通俗一点就是抱大腿,承担项目某个领域的工作;二是向区县乡镇发展,这些市场依然有掘金的潜力。”

“可以预见的是,未来宜宾房价的整体还将继续向上;但未来市场将面临结构性调整,房价或出现两极分化,中心城区倾向于改善型产品,周边城郊或新开发区域则满足刚需群体的需求。”谈及2018年房价走势,很多房产人士如是认为。


                图文来源: 宜宾房居汇



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发表于 2018-1-3 11:41 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
可以编西游记了

 
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发表于 2018-1-3 11:47 | 显示全部楼层
买房要乘早,可惜没有钱啊
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发表于 2018-1-3 11:50 | 显示全部楼层
多上零距离房产网,新房、二手房;宜宾人的信赖选择!



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发表于 2018-1-3 12:48 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
房子值不值钱,取决于房子在哪儿,能拿来做些什么,不是所有城市或所有区域的房子都能“鸡犬升天”!
 
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发表于 2018-1-3 13:05 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
通风管 发表于 2018-1-3 12:48
房子值不值钱,取决于房子在哪儿,能拿来做些什么,不是所有城市或所有区域的房子都能“鸡犬升天”! ...

趋势是不会变的,市优于县,县优于镇,一线优于二线。中国完成城市化时,城市将集中百分之八十人口,一二线将集中百分之五十以上。有钱有办法尽量买大城市。
 
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发表于 2018-1-3 13:09 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
宜宾的房子是用来炒的,不是用来住的。
 
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发表于 2018-1-3 13:24 | 显示全部楼层
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发表于 2018-1-3 13:52 | 显示全部楼层
尽量买大城市。







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发表于 2018-1-3 14:20 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
读完就一个感受 催你快点买房
 
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发表于 2018-1-3 15:29 | 显示全部楼层
这篇文章焦点不是劝你买房,是抱怨政府每年画一个大蛋糕,最后只挤一点点牙膏。捂地惜地,故意推高房价。
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发表于 2018-1-3 19:55 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
好贵哦
 
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发表于 2018-1-3 21:44 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
再等等,要降价了。
 
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发表于 2018-1-3 22:57 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
买毛房,坐等【房产税】出台,根据其价值征税,取消中介,【买卖房网上交易查询平台】开通,新买房者【5-10年】不得交易,,,
 
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 楼主| 发表于 2018-1-4 12:37 来自零距离APP | 显示全部楼层
 
不好说
 
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发表于 2018-1-24 19:18 | 显示全部楼层
政府捂地惜地,故意推高房价。
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