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[热点聚焦] 重磅!全国棚改货币化安置被叫停?三四线房价要凉凉了?

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发表于 2018-6-26 00:05 | 显示全部楼层 |阅读模式 |待阅|
导语

每当你觉得你觉得你是“被优选出来的幸运者”的时候,你不妨问自己一句:你确定自己真的姓赵?

就在三四线城市被“棚户改造货币化安置”催生纷纷房价破万的时候,我们看到了两个趋势:

1、宜昌打响了三四线城市限购“关门打狗”第一枪;
2、支撑房价大涨的“棚户货币化改造”开始被收紧了。

所以,再一次被收割了。为什么我说“再”?

1
一盆冷水浇在三四线城市头上

今天的一个消息在群里炸开锅了!很多人都在打听,网传棚改全国一刀切,暂停。究竟是真是假?

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6月25日,著名财经大V曹山石称,各地PSL(抵押补充贷款)审批暂停,回收国开行总行,等待新政策。微博网友称,这意味着棚改债的全面叫停。

接近国开行人士称,对方表示并未听说暂停这种事情。

另据媒体报道,国开行总行已将棚改的合同审批权回收,所有棚改项目必须由总行审批(此前分支行也可以)。进行中的棚改项目会继续执行,并未暂停所有棚改项目。

此外,今年较过去相比,棚改项目多以实物安置为主(以往棚改货币化安置为主)。

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2
三四城城市暴涨的三大根源

不难发现,三四线城市这一轮房价暴涨,其实就是三大因素推动:一是涨价去库存,二是板块轮动效应,三是货币化棚改。

涨价去库存,听起来违背常识,但房地产市场就是这样。越降价越无人问津,越涨价越市场火热。为了去库存,各种政策宽松、货币放水以及信贷松绑,不是一天两天,这一切都在于刺激房价上升,从而制造市场火热。

板块轮动效应,无论是资金还是情绪,向来都有传导效应。一二线城市火热之下,市场情绪不免传导到三四线城市。尤其是随着限购限贷限售对一二线城市进行封堵之后,大量资金无路可去,三四线城市就成为最好的选择。

板块轮动的结果就是全国性普涨,这种场景在过去一再上演。


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不过,市场情绪传导,只是为三四线城市暴涨埋下伏笔,真正将火花激荡成熊熊大火的,则是货币化棚改。

一二线城市,只要给点政策和货币之水,就能奔腾起来;三四线城市,得拿真金白银进来推。刚好,货币化棚改,起的就是这个作用。

所谓棚改,其实就是拆旧建新,拆掉旧的,自然制造了新的住房需求。按过去基本都是就地安置,这些需求都被解决,这两年提出了货币化的概念,货币补贴取代就地安置,成为大多数城市的主流选择。大拆大建制造了需求,手里又有了钱,怎会不助推房价?

正是看到这背后的逻辑,以碧桂园、恒大为代表的开发商大肆向三四线城市进军。在短短两三年内,这些地产商成功完成从2000亿销售规模向5000亿巨量的跨越。


3
棚改货币化:水从哪里来?

三四线城市大刀阔斧进行棚改,2015年到2017年改造1800万套,2018-2020年再改造1500万套。

短短六年时间,3300万套棚户被改造,涉及面超过1亿人。其蓝图之宏大,不难想象。

不过,任何蓝图的落实都需要真金白银,棚改所需要的资金量更为庞大。尤其是当一半拆迁户都是用货币化安置,对拆迁户直接发钱,所需要的资金更是超乎想象。

三四线经济堪忧,财政收入同样不尽如人意,政府手里显然没钱。既然要大水漫灌,那么钱从哪里来?

这就是PSL,PSL的学名是“抵押补充贷款”。不过,不必拘泥于这一定义,只要明白,PSL就是向市场“供水”的一种方式就行。

不过,与传统的降准降息不同,PSL释放的大水有固定流向。在操作上,央行通过PSL以低利率的方式向国开行提供贷款,国开行再向各地提供棚改专项贷款,于是地方政府的钱袋子问题解决,手头有钱向拆迁户进行货币化安置。

同时,随着地价上涨,地方政府进而通过卖地获得高额收益,这一收益转而再进行偿还国开行贷款,国开行再偿还央行贷款,由此形成资金流的闭环。

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显然,这一闭环的关键在于房价不能跌。如果房价下跌,土地收入赶不上偿还贷款,资金链就会断裂。所以,各个层级,都不乏刺激房价的利益动机。

简言之,PSL就是面向三四线城市定向放水。

这一放水的规模有多大?看这个数据就明白:截至2018年5月,PSL(抵押补充贷款)余额为30978亿元,同比增长32%,这其中绝大部分都是棚改专项贷款。

简单来说,棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁,需要安置住户,以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置,就是拆一套房子,政府直接发钱给拆迁户,然后去城镇自己买房。

政府的钱从哪里来呢?那是地方政府拿土做抵押,向国开行贷款,拿到钱后再付给棚改居民,让居民自己去买房。

这也就以为这,大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金,进而大大刺激了当地的市场需求,大量库存房也卖出去了,三四线城市的去库存也完成了。


4
最后的疯狂?

这一局面要想得到维持,房价就必须一直维持在高位。而房价维持在高位,又进一步刺激抢房的热潮,由此形成恶性循环。

所以,决定三四线房价延续性的关键有两个方面:一是棚改政策还有多少生命周期?二是PSL定向放水的能量能不能得到维持?

先说棚改周期。棚改自从2008年启动以来,到2017年已经累计改造3896万套。从2018年到2020年,还有1500套的改造空间。



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显然,棚改落幕的时间节点是2020年。事实上,2018年,部分地区已经开始降低棚改规模,这意味着棚改式上涨,即将终结。

再说定向放水的可持续性。通过PSL定向放水,虽然能通过房价上涨收回贷款,但要完成这一资金闭环,既要保证房价能够持续上涨。
如果房价一旦出现问题,地方政府就要面临新的债务危机。同样,随着棚改降温,地方政府的土地收益也将会随之萎缩,如何偿还贷款就成了新的问题。

在压力之下,各地纷纷告别激进:山东首次取消货币化安置奖励,不再鼓励货币化补贴;湖南则提出,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策。广东则提出,控制棚改成本,实现收支平衡,因地制宜推进棚改货币化安置。

这一系列动作都说明,棚改货币化的风险越来越大,三四线的疯狂将会失去最主要的支撑。


5
未来:一地鸡毛?

如果棚改退出、定向放水暂停,三四线城市的高房价靠什么维系?

没有好的经济基本面,收入赶不上房价涨幅,同时还面临人口外流的危机,所有这一切,都为三四线城市拉响警报。
唯一的对冲,不过是城镇化。但在我国,土地的城镇化早已超过人口的城镇化。土地开发已经过度,未来如果只是农村人口到城镇落户,并不会带来多少刚需支撑。

更关键的是,任何大拆大建都难以持续,这就像击鼓传花游戏,总有一个人接到最后的花。到时候,三四线城市的房子卖给谁?

来,我们换个名词:向三四线城市的收入不高农民、小城镇居民发放放贷,其实有一个专门的词汇——次贷。就是向不该大量贷款的人放贷。次贷,听着很熟悉么?对次贷危机也是这个词。

不过,业内人士表示棚改并没有叫停,只是未来规模和结构存在一定的调整空间,同时以实物安置为主,也可以抑制三四线城市的房价快速上涨。

但信号已经很明确了,你逃得出来么?

点评:三四线城市这一轮暴涨,把中国最不该负债的人,成功拖入这个放贷的深坑里。


相关链接:

为规范地方财政负债,以政府购买服务为渠道的棚改项目融资基本暂停
http://bbs.ybvv.com/thread-1431090-1-1.html

宜宾公积金政策收紧,重拳出击将调控房价?
http://bbs.ybvv.com/thread-1431285-1-1.html

棚改?房价上涨的元凶?宜宾人, 新一轮的楼市变化即将来临,你准备好了吗?
http://bbs.ybvv.com/thread-1431310-1-1.html






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发表于 2018-6-26 00:34 来自零距离APP | 显示全部楼层 |巡检范宾 已阅/18-06-26 00:35
 
呵呵
 
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发表于 2018-6-26 00:52 来自零距离APP | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:12
 
楼主意思就看宜宾房价什么时候降吗?

点评

应该快降了!拭目以待。湖南长沙,昨天刚出台了不动产证取证后五年内不得交易过户的规定,很快各地就会推广,房主不炒很快将会得到真正落实。  发表于 2018-6-27 00:17
 
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发表于 2018-6-26 01:06 来自零距离APP | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:12
 
【国开行:至5月今年发放棚改贷款4369亿 目前各项工作有序推进】财联社6月25日讯 , 25日 , 市场传闻称国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行 , 全国一刀切。当日晚间 , 国开行新闻办公室回应称 , 今年以来 , 开发银行严格执行国家有关棚改政策 , 在国务院相关部委指导下 , 配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。据国开行数据 , 截至5月末 , 开行今年发放棚改贷款4369亿元 , 有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。 (21世纪经济报道) (来自财联社APP)
 
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发表于 2018-6-26 01:59 来自零距离APP | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:12
 
不改了好
 
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发表于 2018-6-26 02:50 | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:12
D和ZF缺钱了,能用的办法基本用尽,只好把手伸向民间了,屁民们,D和ZF考验你们的时候到了。

点评

D和ZF缺钱了,只好把手伸向民间了,能用的办法基本用尽,屁民们,D和ZF考验你们的时候到了。  发表于 2018-6-26 14:55
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发表于 2018-6-26 02:52 来自零距离APP | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:12
 
国开行并没有说是全部暂停,管理更严是正常的。房子跟股票还是不同,用分析股票的方法分析房子是不正确的。
 
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发表于 2018-6-26 05:53 来自零距离APP | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:12
 
棚户改造原来
是这样的,还以为占了便宜
 
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发表于 2018-6-26 05:55 | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:12
无风不起浪
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发表于 2018-6-26 06:10 来自零距离APP | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:12
 
666
 
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发表于 2018-6-26 06:20 来自零距离APP | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:12
 
还是有很多人不会信的,尤如在股市五千点入场看一万点的勇士们
 
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发表于 2018-6-26 06:29 来自零距离APP | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:12
 
你有门房,他有对子
 
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发表于 2018-6-26 06:37 来自零距离APP | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:12
 
呵呵
 
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发表于 2018-6-26 06:44 来自零距离APP | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:12
 
哎哎
 
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发表于 2018-6-26 06:57 来自零距离APP | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:12
 
把炒房客套死,死路一条,哈哈!
 
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发表于 2018-6-26 07:32 来自零距离APP | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:12
 

哎,,^,,!!
无语╯﹏╰啦
 
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发表于 2018-6-26 07:37 来自零距离APP | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:12
 
有房在手心不慌,慢慢供贷始终会涨价的。
 
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发表于 2018-6-26 07:53 来自零距离APP | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:12
 
见风是雨
 
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发表于 2018-6-26 07:54 来自零距离APP | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:12
 
三四线城市,可能宜宾的房价高吧。
 
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发表于 2018-6-26 08:19 来自零距离APP | 显示全部楼层 |巡检蔡铭 已阅/18-06-26 08:32
 
货币化棚改的确是推高三四线城市房价的一大推手,但不是唯一。全面叫停货币化棚改不可能也不现实,但因城施策是必要的。宜宾主城区的货币化棚改总量并不高,且进展整体迟缓(只是临港相对快些)。
 
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