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[以案说法] 【吴铮律师】权利的博弈 - 浅述:承包人工程款优先受偿权

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发表于 2018-8-29 14:15 | 显示全部楼层 |阅读模式 |待阅|
简  述
建设工程领域,具备其行业特殊性。即施工周期长,款项分阶段支付,并且相对滞后。施工合同效力、工程质量、以及工程款项支付,成为各方产生争议的重灾区。依据现行法律规定,即便合同解除、亦或被认定无效,通常承包人仍对工程款在建设工程价值内享有优先受偿权。
其理论基础,在于建设过程中,无论劳力消耗、能源消耗(如电、水)或建筑材料,都已经转化为建筑本身,即便合同解除或无效,已投入部分无法以原物形式返还承包人,因此将工程项目拍卖、变卖、折价后,以相应款项返还更为合理。

对承包人上述权益保护已无争议。但对于买受人,特别是已将部分价款支付发包人用于购买房产,而该房产包含于承包人与发包人两造争议之标的,买受人与承包人权益如何权衡?
工程款具有优先受偿的法律依据

依据《合同法》第286条:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”,以及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称“《批复》”),建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

因此,工程款具有法定优先受偿属性,本质上以建设工程交换价值担保工程款债权实现,应理解为顺位优先之债。

优先受偿权起算期限

现行法律规定,建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。值得注意的是,如因发包人的原因,合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的,按照最高人民法院全国民事审判工作会议纪要精神,承包人行使优先受偿权的期限自合同解除之日起计算。

工程价款包含范围

《批复》第3条规定,建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。依据前述规定,优先授权的价款仅为已经支出的直接费用,不包括停工损失费、工程奖励、利息等。
原施工合同如涉及违约,依然可以主张违约责任。此部分价款虽难以享有优先受偿属性,仍可作为普通债权予以主张。
然而,如建设工程合同在签署时重视不足,导致违反法律强制性规定,进而被认定无效,则作为无效合同中的违约责任及计算方式,似难以获得支持。

买受人权益保障

承包人可依据胜诉判决,申请强制执行发包人建设工程。与此同时,作为第三人的买受人权益将受到严重影响。特别是其已经支付全部或部分款项,却面临房产被查封、拍卖等不利情形。为保障公平交易安全,法律对于此种情况亦有相应规定。

首先,《批复》规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”,该批复出自2002年,对很多问题并未完善。例如:仅规定了买受人必须作为消费者作为受保护的前提。个人买下实为投资,又如何辨别?多少比例算作“大部分款项”?对合同签署以及房屋交付有何要求?

其次,最高法在2005年生效的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中,将买受人排除强制执行的前提条件进一步明确为:实际占有+办理过户登记。而对于实际占有但尚未办理过户的,法院亦给予一定程度的宽限,即“第三人对此没有过错”。在现实中,如果买受人未积极主张过户,结合目前判例法院将不予保护。

再次,最高法在2015年生效的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中,对买受人排除执行的权利做出明确要求。对于实际占有以及款项支付比例,根据不同情况规定有所差异,请见如下:

1、 对登记在被执行人名下的不动产:
要求在法院查封前已实际占有该不动产,同时已支付全款,或按合同约定支付部分价款、并将余款交付法院执行。此种情况下,要求办理过户登记。如果未办理,必须非因买受人过错。
2、 对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房:
明确要求商品房仅限居住,且买受人名下无其他居住住房,并且进一步要求已付款必须超过50%的比例。

上述两种情形,均要求“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。

预告登记可否排除工程款优先受偿

《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”。

最高人民法院《关于适用〈物权法〉若干问题的解释(一)》第4条规定:“未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。”。

《房屋登记办法》第68条规定:“预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。”

可见,预告登记具有对抗物权变动的效力。但需注意的是,预告登记本身并非物权,其制度设计是为了保障买受人债权得以实现,在一定程度上与担保制度作用相似。就预告登记制度与工程款优先受偿在规则上的冲突,笔者似有不同理解。

一方面可理解为,既然预告登记可以排除物权变更之效果,以工程款优先受偿为债权基础的查封、扣押、拍卖变卖等行为,亦应受此限制。并且无论预告登记权人亦或工程款优先受偿权人,均为平等主体,因此在先的预告登记理应可以对抗后形成的基于债权的执行;

另可理解为,预告登记不可排除强制执行。因预告登记并非物权实现,且对于强制执行行为的阻却,需严格以法律明确规定为依据。而根据本文前述法律之规定,排除执行并不包含预告登记,而仅限过户登记。

目前最高院通过指导案例形式,亦明确了预告登记不可排除基于工程款优先受偿的强制执行。指导案例并非法律,仅是最高院在特定时期对各级人民法院就相似案件审理层面给予指导。以笔者浅见,对两种权利作此取舍的背后考虑是:一方面由于建设工程款,通常涉及农民工工资、工程参与方众多等因素,处理不当极易引发群体事件,对社会稳定造成不良影响。另一方面,预告登记确非物权,买受人在购买房产时花费金额较大,亦应积极主动要求完成过户,以此保障自己权益实现。

对买受人及承包人的建议

综上分析,买受人在购买房产,特别是居住房屋时,一方面要积极了解开发商情况,尽量选择具有品牌优势和良好口碑的大型房产企业。当买受人从他处购买房产时,亦应尽早签署合同,付款后及早搬入房屋。如暂时不具备居住条件,亦建议以更换外门或门锁、在房间内放置简单家具或及时开始装修等行为表明占有。

对于承包人,在签署工程合同时,应确保合同有效性,并在合同中明确约定竣工验收、工程款结算等关键条款。为了进一步保障承包人利益,在与发包人签署施工合同时,可明确约定“如发包人收到工程结算书后30天内未完成结算审核,视为审核同意”。依据最高法《审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第20条,此“逾期默认”条款亦可被法院予以采纳。一旦发包人拒绝付款,应及时采取措施,避免超过时效。

参考文献:

l《金钱债权强制执行中的预告登记效力之体现--以房屋所有权预告登记为例》(司伟,最高院民一庭),载《民事审判指导与参考·理论前沿》(201704/72:166)。
l 最高人民法院审判委员会讨论通过2016年12月28日发布指导案例73号“通州建总集团有限公司诉安徽天宇化工有限公司别除权纠纷案”。
l 山东省威海市中级人民法院“文登市庆顺建筑工程有限公司、文登文海置业有限公司建设工程价款优先受偿权纠纷二审民事判决书”。
l 最高人民法院“大连渤海建筑工程总公司与大连金世纪房屋开发有限公司、大连宝玉房地产开发有限公司、大连宝玉集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审案”。
http://www.yifalawfirm.com/News/show/id/72.html

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