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[以案说法] 商品房买卖合同中关于违约金的法律评析!

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发表于 2018-8-31 11:09 | 显示全部楼层 |阅读模式 |待阅|

房屋买卖违约金的法律规定
售房人与受让人在签订房屋买卖合同中应约定违约责任,一方违反合同约定,应向对方支付违约金;由于违约给对方造成的损失应当依法赔偿。
违约金的数额,双方应当在合同中约定,没有约定,并具有下列情形之一的,按照规定的标准确定违约金:
1
因房地产转让人的过错,未在规定时间内交付房产的,转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
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2
因房地产受让人的过错,未在约定的时间内支付转让价款的,受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏

由于违约给对方造成的损失应按实际发生的情形分项计算损失数额。



违约金
1
法定违约金

由法律直接规定的违约金为法定违约金。法定违约金是在一些法规中,明文规定的违约金比例。合同对违约金作了原则性规定,且有关条例规定了违约金比例,适用法定违约金。在此情况下,由于合同的内容、违约的性质、程度的 不同,确定违约金的方法与数额也有所不同。
1)有关条例明确规定了违约金比例的,即可按该比例直接计算出违约金的数额。
2)有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率,才能计算出违约金的数额。

2
约定违约金

违约金是由当事人约定的,为约定违约金。约定违约金是一种合同关系,称违约金合同。这种合同属从合同。主合同无效,违约金合同无效。违约金合同是诺成合同,与定金合同不同,不以预先给付为成立要件。约定违约金又是一种附条件合同。通常,违约行为发生,违约金合同生效;违约行为不发生,违约金合同不生效。
违约的种类繁多,违约金合同则有概括性和具体性之分。概括性违约金合同,指当事人对违约行为不做具体区分,概括约定凡违约即支付违约金。具体性违约金合同,指当事人针对不同的违约行为所约定的违约金,如约定根本违约违约金、债务不履行违约金、债务部分履行违约金、债务延迟履行违约金。
违约金是一方未能充分履行合同责任的情况之下,以给付约定数额的违约金的方式替代损害赔偿的履约形式。违约金的作用在于通过预先的合同约定,在心理上增加合同双方当事人的压力,促使合同当事人能够严守合同,使当事人为了避免违约带来的严重不利后果而积极履行自己的合同义务。合同签订的目的在于达成一种交易关系,满足合同双方经济交往的需要,合同的最终价值在于合同的履行,通过违约金条款的约定,无形中设置了一种压力,可以有效保障合同目的的实现。
  在商品房等大宗物品的买卖中,买受人作为一个独立的个体往往处于较为弱势的地位,买受人一般都是被动适用出卖方即房产公司提供的格式合同,但作为合同中的主体,违约金责任对于双方当事人来说是平等适用的,任何一方违约都应适用同样的违约金义务。http://www.yifalawfirm.com/News/show/id/101.html
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