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[群众路线] 全国限购政策下,购房合同效力及违约责任应如何认定?

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发表于 2018-8-31 11:10 | 显示全部楼层 |阅读模式 |待阅|
众所周知,限购令下限制的是购买,并未明确规定违反的后果是房屋买卖合同无效。如果双方在明知有限购政策的情况下依然签订商品房买卖合同或二手房买卖合同,该合同如果是双方真实意思表示,购房人交付房款,售房人交付房屋,交易亦可完成,房产证的办理需要待限购政策的变化或取消方可实现,当事人亦可通过对其名下的房产实施处分等行为以使其符合办理房产证的条件,继续履行合同中的付款、交付房屋等内容亦不损害国家和社会公众利益,故限购政策不影响购房合同的效力。


但在现实中,因限购政策导致的买受人购房合同不能履行,该怎么办?
事实上,住房限购政策不属于《合同法》规定的不可抗力,在合同签订后由于住房限购政策的实施致使购房人无法办理过户手续,属于因不可归责于双方当事人的原因导致买受人合同目的无法实现,当事人要求解除合同,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当退还购房人购房款或者定金,但是不适用违约责任和定金罚则。
如果房屋买卖合同依约定能够实际履行,因一方当事人的原因致使合同迟延履行,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,守约方有权要求解除合同,并要求违约方承担违约责任、承担损失。
对于在住房限购政策实施后,一方隐瞒或者虚构相关事实,导致订立的房屋买卖合同违反住房限购政策而无法实际继续履行的,另一方当事人有权请求解除或者撤销合同,并要求对方当事人赔偿因此造成的损失。


在此,北京一法律师事务所总结商品房买卖合同违约责任的如下几种类型,希望对大家维权提供一定帮助。
01
解除合同
解除合同,是指在合同有效成立之后,当具备解除合同的条件时,因当事人一方的意思表示或双方的意思表示而使基于合同发生的债权债务归于消灭的行为。合同的解除,分为约定解除和法定解除两种主要类型。
02
支付违约金
违约金是指合同当事人不履行或不按约定履行合同时,应付给对方当事人由法律规定或合同约定的一定数额的货币。违约金分为法定违约金和约定违约金,凡法律规定的违约金是法定违约金,由合同双方当事人在合同中约定的违约金是约定违约金。
03http://www.yifalawfirm.com/News/show/id/102.html
赔偿损失
对于因当事人违约行为给对方当事人造成财产损失的,应当赔偿对方当事人因违约所受到的损失,这就是承担赔偿损失的违约责任形式。



商品房买卖合同没有约定违约金或者
损失赔偿计算方法:
一、逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
二、逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
三、依据《合同法》第114条的规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

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