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[装修交流] 新房验收全攻略

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发表于 2018-10-12 16:37 | 显示全部楼层 |阅读模式 |待阅|
〖入住通知书〗
      
        接收入住通知书是收房的第一步,在这个时候我们应该注意的是期限。一般情况下,开发商约定的交房时限在通知书寄出的30天以内,所以我们购房业主需要安排好自己的房间。
      
        接到入住通知后,我们应该先判断开发商是否是如期交付,若存在逾期交付,则应该提出处理意见,并且根据开发商的答复决定是否前去接房,按通知书上约定的时间去接房。

☆温馨贴士☆

1、要注意接房期限,错过日期后面会比较麻烦。

2、接房日期可提前不可以推后,若是实际交付日期超过了合同上约定的交付日期,可以向开发商索赔。

3、有特殊情况不能去接房的,可以委托亲友、律师进行(书面委托),也可以及时和开发商联系,另行约定时间并且以书面形式确认。

4、如果购房业主在约定时间内没有到指定地点办理相关接房手续,从法律角度来讲,则被视为开发商已实际将该房屋交付购房业主使用,购房业主应该从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任和税费。

〖房屋是否已经达到交付条件〗

确定房屋是否达到交付条件,要从以下几个文件来对新房进行考察。

《竣工验收备案表》——最重要

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最为重要的文件,该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

《竣工验收备案表》中的项目,只要送交主管部门备案后,开发商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,按照有关部门规定,表上的每一项都必须报有关部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的,购房业主有权利拒绝收房。

《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺,必须作为购房合同的附件,与购房合同具有同等的效力。所以提醒购房业主要仔细审查其中的具体各款,特别注意保修期限。

《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出相关说明和提出注意事项。

《建设工程质量认定证书》

《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

《实测面积登记表》

☆温馨贴士☆

1、只有具备上述文件,才说明房屋已经具备交付条件。所以收房时先要审查相关文件,确认房屋已经具备交付条件后,才能进行下一步验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视,尤其提示购房业主要看原文件而不是复印件。

2、《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件,收房时不能只看开发商有没有这张备案表,一定要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提,即使开发商做的再好,如果没有此表就说明它根本不具备交房标准,购房业主有权利拒绝收房。

3、对于这些文件,一方面要验收它有没有,另一方面也要看着验收这些文件取得合法性。

4、如果开发商拒绝出示这些证明文件件、或文件不全,购房业主可以按照购房合同第十一条,要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

5、提醒购房业主:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图,您可以带走,作为证据资料保存。

6、如果开发商不能提供上述文件,购房业主有权拒绝收房,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

〖对房屋进行检验〗

        收房过程中必须要掌握一个原则:“先验后收”。即购房业主一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件)。确认无误后再签署收房文件。

“先验后收”不仅是符合商业惯例的,而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款,消费者只要付清房款,或者按照合同约定支付相应比例的价款,就履行了合同的义务,开发商就应该交房。而在房屋交付以前,业主有权先验收房屋。

检测房屋面积

要求开发商出具《实测面积测绘报告》,根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积,核对其与销售面积是否存在误差,误差率的范围有多大;如果实测面积误差超出3%,可以中止收房。

检测房屋质量

购房业主进行房屋验收时需仔细检查商品房质量,主要可以从以下几方面入手:

房屋本身的质量;景观绿化;小区配套设施标准等配套设施是否符合合同约定;装修质量。

☆温馨贴士☆

1、一定要掌握“先验后收”的原则。

2、如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续,则购房者可以要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

3、购房业主应了解公摊面积及相关知识,放置开发商侵占。

4、如果发现有质量问题,开发商应限期维修,购房者应要求开发商签订书面函件,由此导致业主逾期入住的,开发商应承担违约责任。

5、只要付清房款,按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务,开发商就应该无条件交付,否则应视为开发商违约,如果开发商拒不交房,应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由拒绝交房。

6、不要将样板房标准作为现实标准,除非开发商将有关装修标准按照样板间标准在合同中明确下来。

〖新房验收的最终结果〗

        房屋检验没有问题的:按照实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,凡是无法确认的事项,则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题,则如实记录下来,并要求开发商限期处理。

        如果有不满意的地方,可以提出意见并将意见填写在《验房交接表》中,作为书面依据,如果开发商未准备有关表格,业主应另以书面形式将意见送交开发商。

        发现问题,买卖双方可协商解决,如果属于可修整内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过30天)

        对发现的问题要详细的验房表上予以注明,如果确实属于不能收房的,要详细写明不予收房的原因并要求开发商签字、盖章。

☆温馨贴士☆

1、验房后要坚持的原则:只要发现问题,不管大小,都要在相关文件或表格中记录下来,而不管开发商陪同收房人员如何花言巧语;如果楼盘根本就没准备验收登记表,则应自备纸笔一一记录。

2、物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权),因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

3、验收房屋发现问题时,一定要开发商盖章确认,约定处理方案。

4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题,一定要取得证据,证明不是买房人不按时收房,而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。

〖收房相关收费解释〗

商品房买卖应缴以下税费:

契税;房屋买卖交易手续费;买卖合同印花税;公共维修基金;房屋所有权登记费;房屋所有权印花贴税;权证工本费。

契税是业主取得产权证时向国家交的税,而且契税只能在过户时缴纳,出税务机关,任何单位无权代收,而业主入住时不需要向开发商缴纳契税,等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。

公共维修基金不同于物业管理费,只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率相当于房屋成交价的2%。注意:任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应交给小区办。如果您将大修基金交给开发商,您可能无法要回。

面积测绘费收取原则为“谁委托。谁付费”,购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务,故此费用由开发商缴纳。

一年物业管理费、物业管理费和水电保证金。注意:普通小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

产权代办费:业主完全有权利选择自行办理产权证,开发商无权强行向业主收取该费用。

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