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[宜宾身边事] 对比国外及地区物业管理的差距

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发表于 2018-11-30 11:31 | 显示全部楼层 |阅读模式 |待阅|
物业管理始于19世纪60年代的英国。当时正值英国工业化大发展,大量农民进人城市,出现了房屋出租。为维护住用者的权利,需要一套行之有效的管理方法,于是出现了专业的物业管理。自那以后,物业管理传遍世界各地,并受到各国的普遍重视。
目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达,受到政府、业主、住用者的欢迎,正处于蓬勃发展之中。
英、美的物业管理
一、英美的物业管理已成为社会化的服务行业,任何人、任何公司都可从事物业管理,只要具备条件,领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。
二、英美的物业管理服务项目多,内容广泛,包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。
三、管理方式非常灵活。业主或用户委托物业公司进行物业管理,而物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常养护可由内部维修人员完成,而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理,可单项承包也可整体承包。费用由双方协商,计费方法可依时间长短,也可按次计费。
四、物业管理服务收费由委托方与物业管理公司(或机构)商定,视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定,一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道,有租金收入、服务费,甚至有政府补贴。
五、物业管理公司(机构)人员精干,效率高,固定人员少,一些项目尽可能临时聘请.可承包的就不设固定人员以节约开支。
中国香港的物业管理
香港已有40多年的物业管理历史,香港人的努力加上积极吸收外国的先进管理经验,使得香港的物业管理发展日趋成熟和完善,目前已形成一整套的管理体制和机构。
一、香港的住宅房屋按所有权性质可分为三类:一是公营房屋,即由政府投资建设,出售或出租给中低收人家庭的房屋,这类房屋由香港房屋署下辖的房屋管理处具体负责管理,机构健全,配有专业管理人员,管理方式灵活,一些项目常用招标或承包等方式交由专业公司完成。二是公私合营的房屋。三是私营房屋。后两类房屋产权一般用于私人所有,业主或业主委员会委托专业的物业管理公司对物业区域内的共同事务进行管理,提供服务。
二、香港物业公司的数量非常多。在香港,物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务,香港政府还没有对物业管理公司采取发牌制度(类似内地的资质证书)。因此,物业管理企业在香港数量非常多。
三、为管理好私人楼宇,香港政府颁布了《多层大厦(业主立案法团)条例》,倡导多层大厦业主组织法团,设立管理委员会。业主立案法团是全体业主组成的法定团体,管理委员会由业主大会上50%以上的业主通过成立,代表行业主立案法团的权利与责任。业主立案法团通过招标、协议或委托等方式聘请物业管理公司管理物业,监督管理公司的运作。管理公司与业主立案法团是聘用与被聘用的关系,管理公司之间为获聘而竟争激烈。
四、香港物业公司的经费全部来源于各业主的管理费,管理费的收取标准完全按照管理工作的实际支出而定。管理公司的一切费用,包括人员工资、办公费、设备保养费、清洁费、煤气费等都从所收的管理费中开支。管理公司的利润是从管理费支出中提取5%-15%这一比例的管理酬金而获得。管理公司的收支帐目必须定期公开,接受业主的监督,一些较大规模的维修工程,牵涉到大笔费用支出,须征询业主立案法团的意见方能进行,如未获准,物业公司不得坚持。
韩国、日本的物业管理
韩国和日本属于市场经济国家,物业管理发展的较为成熟。主要体现在以下几个方面:
一、物业管理的法律基础比较好。目前,韩国和日本物业管理的基本法律是区分所有法(区分所有权法)。
二、韩国、日本对从事物业管理的企业、人员均有很高的要求,并重视对从业人员的培训教育。韩国、日本的物业管理企业均需领取特别的经营许可证才能够从事物业管理。物业管理从业人员必须经过一定的考试并取得资格后才能担任管理职务。
三、物业管理的社会环境比较好。一是公众积极参与物业管理;二是业主接受花钱买服务的管理形式。由于激烈的市场竞争,各种物业公司的服务收费水平平均化,所以业主的费用标准相对明确,业主支付物业管理费是天经地义的事情,如果拒付物业管理费是违背社会道德规范和国家法律的。
四、物业管理企业的专业化程度高。韩国和日本的大厦及住宅的管理水平比较齐整。房屋的维修保养及时,没有失修失养的现象;大厦及住宅均很清洁,基本没有卫生死角。韩国、日本一般居住区的管理水平大约达到我国的全国优秀小区的管理水平。
韩国、日本的物业管理专业化水平高的另外一个表现是其社会分工的程度也高。物业管理企业与社会其它水、电、气、维修等行业的分工和协作关系紧密。在一些比较小的住宅或大厦中,业主们比较容易地通过这种高度专业化的社会分工实现自我管理。
五、韩国、日本物业管理发展的一个特点是政府依*社会中介组织实现对物业管理行业的规范和管理。韩国物业管理的全国性组织是住宅管理协会。日本相关的全国性组织则比较多,如高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会等等。这些协会一方面为会员提供市场信息、人员培训等服务,另一方面也从事行业规范化的工作。
澳大利亚的物业管理
澳大利亚是世界上拥有自有住房最多的国家之一,除了实力雄厚的投资者外,还有众多小的投资者热衷于投资居民住宅,以求得能合法的减免税收及得到比其他投资更高的回报和更高的安全系数。这样,许多专业化的物业管理公司就应运而生,来帮助投资者管理好物业。澳大利亚的物业管理运作特色及过程主要有:
一、物业管理公司须有执照。在澳大利亚从事物业管理的企业必须有管理牌照,从业人员必须具备相应的专业知识和技能。由于物业分类较多,不同种类的物业有不同的特点,这就需要不同的法律知识和专业技能,所以就产生了不同的物业管理牌照。例如:持居民住宅牌照的不能管理商业办公楼,而持工业用房牌照的不能管理购物中心大楼等。另外,这些物业管理公司或物业代理也受到政府监督和检查,若发现有违纪违法行为,将受到不同形式的处罚和制裁,如罚款、吊销或暂停牌照,严重的甚至会判刑。
二、澳大利亚的物业管理分为:多层住宅楼的管理、高层住宅楼管理和商用的办公大楼管理。
多层住宅楼有一个由业主组成的大楼管理委员会来管理大楼的外围及楼内的公共部分。
高层住宅楼聘请专业的物业管理公司或物业代理进行管理是通常的做法,当然管理费也相应较高。
商用的办公大楼的管理一般采取由业主聘请物业管理公司代为管理,管理形式可分为两种,一种是物业管理公司与各专业公司签订合同;另一种是物业管理公司与另一物业管理公司签定“二手合同”。第一种管理较为普遍,物业管理公司与一些专业公司如清洁公司、保安公司、空调保养维修公司等签订合同,合同中具体规定了服务、管理的具体项目及费用。由于市场竞争激烈,合同到期时,物业管理公司有权对各专业公司进行更换,以取得客户的满意及获得更大的经济效益。
另一种商业大楼的物业管理形式称之为“二手合同”形式,即大楼的物业管理公司与另一家物业管理公司签订合同。“二手合同”主要是由于近几年的经济不景气,取得大楼管理权的物业管理公司为了降低营运成本和缩小管理规模而出现的“二手合同”。在目前虽然还不普遍,但却是物业管理的一种新模式,值得我国物业管理行业借鉴。
新加坡的物业管理
新加坡的物业管理是在政府提出“居者有其屋”的政策,鼓励居民逐步拥有(购买)自己的住房而推向全国的。经过40余年的努力,已经形成一整套运行机制。
一、物业管理组织系统健全。新加坡物业管理统一由新加坡建设发展局负责。该局下设36个区办事处,每个办事处一般管理2—3个小区,每个小区拥有4000--6000个住户,区办事处管理住宅一般为10000一15000套(户)。
二、物业管理实行法治管理,而且管理范围广泛。除对物业管理作出一般性规定之外,对出售的公共住宅内部装修和管理也作出了极为详尽的规定。如对新房装修的期限、保修的期限和室内装修的项目等都作出了严格规定,使之均被纳人依法管理的范畴。
三、新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视,要求物业管理企业提供最优质保养和服务。
住宅楼的维修。政府规定每5年对楼房的外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其公共场所进行一次维修。
电梯的保养与维修。所有的住宅电梯必须保证性能良好,一旦电梯发生故障,5分钟内电梯维修工必须到场维修。
户内水电卫生设备的保养。国家建设发展局设有“热线”电话,与各区办事处的保养组保持联系,为居民提供24小时服务。各区办事处都有维修车,车内设有无线电话,以提供工作便利
德国:管理严格一丝不苟
德国的房产物业管理主要是通过专业的物业管理公司来进行,也有的房地产开发商本身也兼管物业管理公司。物业管理公司的运作在《房产管理法》的框架下进行。另外,德国全国有物业管理公司联合会,各州有地区性的物业管理公司协会,有严格的行规以规范物业管理公司的运作,并对其进行业务培训,以保证物业管理的质量。
物业公司除了管理房产的日常事务之外,每年都要组织一次所管辖的房产区的业主大会。物业公司必须在业主大会上公开过去一年有关房产账务情况,并向业主们提交一份当年的物业计划。物业公司的聘用期限只有5年,如果再次聘用需要再签合同。物业公司的报酬没有统一标准,根据其工作质量以及房产规模等多种因素综合考虑。
美国:以人为本服务周到
专业化管理是美国物业管理最显著的特点。首先,开发商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业,他们买下土地后,由财务公司做策划,请项目建设公司建造,委托专业销售商售房,然后找一家管理公司或业主进行管理,它的使命就结束了。
其次,物业公司服务“社会化”,它一般只负责整个住宅小区的整体管理,具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业公司接盘后将管理内容细化后再包给清洁、保安、设备维修等专业单位。例如小区绿化由专业绿化公司承担,保安由专业保安公司负责派人承担,维修交由专业维修公司按维修合同负责。对外招投标一般由投标公司自己出方案,看对方价位和服务承诺,最后由业主挑选。
为业主的服务方面,物业公司也相当周到,管理人员充分考虑业主衣食住行等方面的需求,如提供车辆保管、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报等服务,尽可能满足业主现实和潜在的服务需求,让每个人感到舒适方便。
长期有效实践使得美国物业管理水平位居世界先进水平。目前美国有一大批精通物业管理的专业化人才,并实行了职业经理人制度。物业管理职业经理人在美国已成为一个受人尊重的新社会阶层,年薪都在10万美元以上,比一般大学教授还高。
日本:视广大业主为上帝
日本的一座住宅楼里往往有几十户到上百户身为业主的居民,物业管理公司由居民管理委员会雇请。一般来说,在日本,一座楼内的居民管理委员会由3至7人组成,每届委员会任期两年。委员会负责了解业主的意见,监督和检查物业管理公司的工作,同时制定专人管理账目。委员会由业主自主组成,不受任何外来权力操控。
日本的物业管理公司之间的竞争也是十分激烈的,各物业管理公司都千方百计地提高服务质量,降低服务价格。而且,物业管理人员不得随意进入任何一户居民的房间,也不得探听有关居民家庭生活及隐私。一旦有居民水、电、气发生故障,住户可直接给有关公司打电话,维修人员很快会赶到修复。
日本的物业服务虽说使绝大多数业主感到满意,但也确实有极少数物业公司只收物业管理费而几乎不兑现多少服务。对于这样的物业公司,业主们最容易的办法是拒付物业管理费。对于拒付管理费的住户,物业管理公司方面不敢采取停水、停电等任何对抗措施,因为水电之类不属于物业公司管理。总之,在日本,消费者是经营者的上帝,这已成为人人皆知的普遍准则。

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 楼主| 发表于 2018-11-30 12:28 | 显示全部楼层 |巡检吴明刚 已阅/18-11-30 12:42
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发表于 2018-11-30 12:49 | 显示全部楼层 |巡检吴明刚 已阅/18-11-30 12:58
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