【宜宾新三江周刊原创】南溪区：商铺回购，几时能兑现？

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【宜宾新三江周刊原创】南溪区：商铺回购，几时能兑现？

本刊记者 银于佳

　　商铺委托经营管理，头三年租金抵扣24%总房款，后两年租金按实际租赁价收取，五年后开发商以原价无条件赎回……有这么好的事情，你会不动心吗？
　　合同期满，商铺既难租出去，回购又遥遥无期，业主们仿佛嘴里含着“苦杏仁”，吞不下又吐不出。


　　商铺代管，五年回购

　　“商铺购买后，五年承租，委托开发商经营管理，商铺前三年租金可抵扣24%的总房款，后两年内业主享有实际出租期间的全部租金收入，合同期满后，开发商还将按原价无条件赎回商铺……”面对如此优惠的条件，作为投资者，你可会动心？
　　“2013年12月份，我与四川永利房地产开发有限公司（以下简称‘永利公司’）签订《购房合同》，以18万余元的总房价，购买了南溪一号广场2栋负一层一间30余平方米面积的商铺。”宜宾市民赵勇称，在签订《购房合同》的当日，他还与永利公司签订了《委托经营管理合同》。
　　“《委托经营管理合同》约定，我将自有产权的商铺委托永利公司经营管理，由其进行统一的规划、招商、租赁、推广和经营。而作为回报，自2015年1月1日至2017年12月31日止的三年租金总收益，可一次性冲抵24%的商铺总房款，随后的2018年、2019年实际出租期间的全部租金收入也归我。”赵勇表示，这些条件固然优惠，但最终令他下决心的是《委托经营管理合同》还约定，合同期届满时，他既可向开发商申请续签《委托经营管理合同》，又可以原价让开发商回购商铺，相关税费按照国家规定由双方各自承担
　　
　　未开张的商铺

　　“五年后商铺生意红火我就续约，生意清淡就让开发商原价回购，期间租金就是利润，这笔投资怎么算也不亏。”赵勇心里盘算得很好，但事情真能如此吗？
　　时间悄然到了2018年，按合同约定可以领后两年的商铺租金了；赵勇愕然发现，到手的租金仅为10元/平方米/月。相比前三年的租金，下降了近80%，这是怎么回事儿？赶到永利公司询问的赵勇，得到了“商贸城”未打造成功，商铺租不出去的答复，连这10元/平方米/月的租金也是永利公司想办法筹措的。
　　理想与现实的巨大差距，让赵勇难以接受，在随后一段时间的维权过程中，他结识了不少一号广场负一楼的商铺业主。“众人的情况大致可分为三种：一是接了房，支付了契税、代办费领取了《不动产权证》，后两年也收取了商铺租金；二是接了房，支付了契税、代办费却至今未领取到《不动产权证》，后两年也收取了商铺租金；三是未接房，未领取《不动产权证》，也未收取后两年商铺租金。”
　　据赵勇透露，直至2019年底，《委托经营管理合同》期满，他名下的地下商铺始终没有租出去，所谓的“商贸城”更是连影子都没有。
　　
　　四种办法任你挑

　　“后两年租金急速下滑，我们认了，权当是投资失误，但本金总不能也折进去吧，《委托经营管理合同》可写好的——本合同期满前5个工作日内，甲方（业主）出售该商铺的价格在不高于其最初购买价格的100%时，经得甲方同意，乙方无条件进行购买。”赵勇本以为合同条文清晰明了，按此办理，收回购房本金不难。
　　“《委托经营管理合同》是2019年12月31日到期，我们一帮业主早在2019年7月份就纷纷向永利公司提交了《回购通知》。”业主彭国强表示，临近合同期满，他们等来的不是永利公司的爽快回购，而是一份有着四种选择的《回购方案》。
　　一是永利公司按分期付款方式一年内付款给买受人，每季度付25％的总房款，3、6、9、12月领取，每月15号之前汇款；二是买受人可用名下商铺置换负一层尚未售卖的地下车位，按市场价4.5万元/个置换，差价多退少补，置换后可委托公司进行代卖或出租；三是买受人可将商铺继续租给永利公司1年，租金按12元/平方米/月计算，1年后可选择按第一种方式回购，也可按第二种方式置换地下车位；四是永利公司赠送买受人同等面积的地下商铺，前期管理合同作废，双方另签订管理合同，由永利公司代为管理招商。
　　《回购方案》中还约定，若买受人购房时为按揭，需结清银行按揭款，房管局才能撤销备案；未接房的业主需先完善接房相关手续后，方可办理回购事宜；对于买受人所购买房屋已经发生的合同印花税、交易费等一切费用由买受人承担等事宜。
　　“《委托经营管理合同》原本写好的，相关税费按照国家规定由双方各自承担，现在却要我们买受人单独承担，这本不合理，但为了完成回购，确保本金安全，我也认了。”赵勇表示，据他了解，大部分业主都属意第一种选择，即永利公司一年内分四次完成回购付款。

　　
　　业主们的选择

　　在双方就《回购方案》进行协商时，业主们也提出了一个意见：“为表诚意，永利公司应于2020年1月15日之前，兑现第一次回购付款。付款月份也改为1、4、7、10这四个月。”
　　“将兑现日期依次提前两个月的意见被永利公司拒绝了，这让不少业主感到永利公司并无诚意，仅是在拖延、敷衍我们。”彭国强表示，双方互不信任，通过协商方式已难解决问题，业主们只能另寻维权渠道。
　　彭国强和部分业主选择了向南溪区法院提起诉讼，并于2020年11月份与永利公司达成民事调解——他们名下的商铺委托永利公司继续代为管理经营三年（2020年1月1日至2022年12月31日），每月租金不得少于15元/平方米，按季度支付。永利公司要继续对商铺所在楼层(负一层)的全部商铺进行整体打造，并于2022年1月1日前招商并正常营业，具体标准为:正常营业商铺不低于该楼层全部商铺的80％。若永利公司届时违反约定，则自违约之日起10日内退还业主所购商铺的全部款项，同时承担因办理产权转移登记的全部费用。“我们愿意再给永利公司一次机会，希望这次不会又让我们失望。”
　　赵勇和另一部分业主选择了向南溪区仲裁委员会申请仲裁，他们认为，相比民事诉讼的费时长久，仲裁似乎更为便捷，但截至2021年5月14日，他们仍在等待仲裁结果。
　　孙悦是第三种选择的代表，未接房，未领取《不动产权证》，也未收取后两年商铺租金的她目前尚处于观望之中。“我正在观察民事调解和仲裁的最终结果，哪条路走得通，我就选哪条，像我这般心思的业主也不少。”
　　
　　现状：凌乱的地下商铺

　　“慢点，负一层现在灯源都关闭了，地面又潮湿，当心别摔着。”5月12日上午，在孙悦指引下，记者缓缓走入一号广场1栋负一楼。借助几处天窗透下的光线，可以看到，整个负一层都处于闲置状态，由于渗水的缘故，地下有大片潮湿的痕迹，大部分商铺空空荡荡的，小部分放有杂物。
　　“我于2017年下来看过，几年过去了，情况没什么改变，这也是我不接房、不出钱领证的缘故。”孙悦表示，她对民事调解的最终结果并不看好，她认为要在今年内将近乎荒废的负一层整体打造完毕，实现80%的商铺正常营业谈何容易。
　　“我们已经和部分业主达成了调解协议，至于其他业主，既然选择民事诉讼和仲裁申请解决问题，那一切按法院判决或仲裁结果办理就是。”永利公司办公室职员兰女士表示，对于一号广场负一层商铺未来的整体打造思路及目前的具体招商情况，不便透露。
　　民事诉讼、仲裁申请，赵勇、彭国强、孙悦等业主维权结果怎样，一号广场负一层商铺未来命运又将如何，本刊将继续予以关注。（文中部分人物为化名）
(据宜宾《新三江周刊》2021年5月27日第21期)

一号广场地下商铺的回购问题困扰着不少投资者  5月12日 银于佳 摄