【宜宾新三江周刊原创】“一房多卖”，临港中央20余名业主遭连环骗局

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【宜宾新三江周刊原创】“一房多卖”，临港中央20余名业主遭连环骗局
本刊记者 银于佳
　　买到“便宜房”本是件高兴事,但若因此遭遇连环骗局，售房人员“消失”，购房款不翼而飞，房子也不是自己的，其结果肯定令人无法接受。
　　犯罪分子落入法网，受害者们却提出了置疑，这仅是犯罪分子的个人行为吗？“一房多卖”，哪方应负主要责任？


　　买到“便宜房”？

　　2019年7月份，在中介方带领下，宜宾市民葛洪（化名）来到临港经开区（今三江新区）“临港中央”销售中心选购商品房，置业顾问董皓男向其推荐了一套“便宜房”。
　　“董皓男说他手中有‘临港中央’的工程抵债房，房主急于变现，让销售中心代售，价格比较便宜，但要付全款。”葛洪称，自己急于购房以安置父母，觉得户型合适，价格也在自己的承受范围，便与董皓男签约。“签约当日是周末，地点是在‘临港中央’二楼一间办公室内，而非一楼签约区。”葛洪并不清楚，小小的细节差异，埋下了上当受骗的隐患。
　　“35平方米的预测建筑面积，25万多元的总金额，签约当日支付了2000元定金。”葛洪回忆说，她于第二日通过银行转账方式，向董皓男指定的银行账号全额支付了房款。“事后我才知道这账号并非小区开发商——宜宾市临港永竞置业有限责任公司（以下简称‘永竞公司’）的，而是冒充‘抵债房主’的犯罪分子叶波的。”
　　
　　真假备案，让人防不胜防

　　房款付清后不久，董皓男便带着葛洪夫妇前往临港经开区房管局备案。“备案也不是在一楼办事大厅，而是在二楼的一间小办公室，董皓男让我们在外面等，他独自拿着相关资料复印件进去办理，办好后叫我们15天至1个月后再来查看结果。”葛洪表示，出于对永竞公司和置业顾问的信任，她丝毫没有怀疑，即使1个月后查询无结果，董皓男又带着她来办理备案手续，仍由董皓男单独拿着材料复印件去办理，之后仍告诉她一个月后再来查询。
　　还没等到再一次查询，就有相似经历的业主突然联系不上董皓男了，消息一经传出，葛洪等被董皓男忽悠着购买“便宜房”的业主陆续赶到“临港中央”销售中心询问，才发现自己被骗了。
　　通过询问和交流，受害者们发现自己购买的“便宜房”是一个精心策划的连环骗局。有20余名业主被骗，金额达到上百万元。“我们这些受害者相互交流后才知道，所有受骗业主都是在董皓男手中购买的房子。购房时间从2017年年底到2019年10月份。”葛洪表示，到房管局备案这一招让不少人真假难辨。“后来我们才知道，二楼并非全是临港经开区房管局办公场所，董皓男是假装去备案，我们都上当了。”
　　
　　犯罪分子自食恶果

　　2019年10月22日，失联的董皓男被公安机关抓获，在他的交代下，其同伙也纷纷落网。
　　据董皓男交代，自2018年初开始，他利用自己在永竞公司担任销售人员之便，以5000元/次好处费为诱饵，让同伙叶波冒充其所编造的“工程抵债房”、“他人转卖房”、“房主征信有问题需转出已购房”之转卖房房主或工程抵债房房主，在淘宝网上私自购买仿制的单位公章、法人章、财务专用章，先后与25名被害人签订购房合同。骗取被害人财物共计700余万元，叶波获款约9万元，另一冒充房主的共犯李震宇获款5000余元。
　　经翠屏区法院审理认定，董皓男以非法占有为目的，利用职务之便，虚构有未备案的“工程抵债”、“他人转卖”等房源信息，指使叶波、李震宇假扮欲转卖房房主，以低价诱骗购房人签订合同，骗取购房款，3人行为已构成合同诈骗罪。法院依法判处董皓男有期徒刑13年，并处罚金20万元；判处叶波有期徒刑11年6个月，并处罚金10万元；判处李震宇有期徒刑6年，并处罚金5万元。

　　
　　原告：公司有错应负责

　　董皓男等一干犯罪分子固然是自食恶果，但不少受害者认为，永竞公司用人失误，管理不当，应负主要责任。
　　“董皓男是永竞公司的置业顾问，我们在‘临港中央’销售中心签合同，不少人还当场刷POS机缴款，购房合同、付款收据上盖有永竞公司公章、法人章、财务专用章，永竞公司说案发前全不知情，恐难服众。”葛洪表示，为维护自身权益，一众受害者纷纷向翠屏区法院提起民事诉讼，要求永竞公司退赔全额房款。
　　“我的当事人作为受害方，完全没有责任，永竞公司是本案的赔偿责任主体。”葛洪的代理律师黄学功开门见山地抛出自己的观点。他表示，通过一系列“三性认定”的证据链可以证明，董皓男是永竞公司工作人员，其主要职责是负责房屋销售；永竞公司确有对“工程抵债房”、“征信有问题的原业主转让房”的销售行为，且置业顾问负责房屋买卖全部过程，其中包括签订合同、收款、房屋备案等；葛洪购买的涉案房屋属于永竞公司经营范围，作为置业顾问的董皓男在永竞公司固定经营场所公然实施诈骗行为，无疑是永竞公司未尽到监督、监管责任。故而，永竞公司与葛洪的损害结果之间存在直接因果关系。
　　黄学功还提出，有微信聊天记录显示，早在2019年6月份，曾有购房者向董皓男的上司——“临港中央”销售经理严忠建反映了董皓男“一房多卖”行为，但永竞公司并未处理董皓男，最终由董皓男自掏腰包退还该购房者相关款项。由此可以推定，永竞公司对置业顾问的销售方式是放任、默许的，并给董皓男实施犯罪行为创造了“空间”。葛洪购房付款发生在7月份，若永竞公司及时严肃处理董皓男，后面一系列损失也就不会发生了。
　　综合上述理由，葛洪向翠屏区法院提起诉讼——董皓男对购房者实施诈骗是利用永竞公司松散、混乱的管理制度，葛洪作为正常购房人，已尽到注意义务。葛洪的损害后果应由永竞公司承担。
　　
　　被告：购房者、中介都有错

　　“我的当事方，永竞公司对于葛洪因董皓男个人实施的诈骗犯罪行为所致的财产损失不存在过错，不应承担侵权责任。反之，作为购房者的葛洪以及中介方对案涉财产损失存在过错，应承担相应责任。”作为被告代理律师，李云安的观点与黄学功截然相反。
　　他表示，董皓男一系列有预谋的诈骗犯罪行为并非履行职务行为，永竞公司并不知情。根据翠屏区法院对董皓男在刑事判决中审理查明的事实，本案实际系董皓男为达到诈骗犯罪目的，从淘宝网上制作购房合同虚假印章、专用收据虚假印章、专用收据模板、房管局联机备案登记表模板的交易记录截图电子数据，以及董皓男在网上购买并提供的POS机，而故意有预谋的规避永竞公司正常购房流程，欺骗受害者将钱款转入其他自然人的银行账户，该行为系其个人行为（永竞公司相关公示和制度已明确要求房款应支付到公司指定的对公账户中）。一系列证据可表明，原告所述永竞公司规章制度不健全、内部财务管理混乱等情况与实际情况不符。根据相关证人证言，董皓男在永竞公司属于业绩较好的置业顾问，被其诈骗的购房者在其客户中仅占很小一部分，因此永竞公司无法区分董皓男接待客户以及带客户签订合同等行为是不是正在实施诈骗，即按照正常监管流程无法识别董皓男的正常销售行为和诈骗犯罪行为。故而，永竞公司对董皓男的诈骗犯罪事实也并不能预先知道或应当知道。
　　在李云安看来，本案的实际侵权方除董皓男、叶波、李震宇外，中介公司也难逃责任。其中，董皓男等人以非法占有为目的，虚构事实，对受害人进行诈骗，应承担主要民事责任；其次，中介公司在收取近3万元中介费用（已退还）的同时，未能就房源真实性、交易双方主体真实性等内容进行合理尽职审查，却促成葛洪与董皓男签约，应承担次要责任。
　　“作为购房者，葛洪也存在一定过错，应自行承担一定责任。”李云安表示，葛洪之前曾在“临港中央”购买过与案涉房屋同楼盘的商品房，应知晓“临港中央”正常购房流程及收款开票流程。那么，在明知购买的是“工程抵债房”，应意识到相关交易流程较普通商品房买卖流程更为复杂，在订立关乎自身重大利益的《购房合同》、全额支付购房款之前，更应尽到充分审慎的注意义务。然而，在案涉商品房买卖合同上载明的相对方系永竞公司的情况下，却未将购房款支付给公司指定的对公账户，而是直接支付至冒充“抵债房主”的犯罪分子叶波的个人账户。
　　总之，葛洪作为购房者，在被告知案涉房屋系“工程抵债房”的情况下，未提前查验叶波是否是“抵债房主”，是否对案涉房屋享有处分权。如：通过核实叶波是否与永竞公司签订《抵债协议》、《抵债商品房买卖合同》等文件，或是要求叶波、永竞公司与其同时签订三方协议等。仅仅基于对低价“工程抵债房”的追逐，以及对董皓男员工身份和叶波“抵债房主”身份的盲目信任而签订了董皓男伪造的《商品房买卖合同》，并未尽到合理的注意义务，疏于审查，并非善意相对人，对其财产损失亦存在过错。
　　“一房多卖”，究竟错在何方，双方律师各持己见。庭外调解还是等待法院判决，双方又会做出何种选择？对此，新三江周刊将继续予以关注。
(据宜宾《新三江周刊》2021年7月29日第30期)

临港中央销售中心 7月21日 银于佳 摄