【3.15宜宾典型案例曝光】认购定金不退还，消委出面助维权

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认购定金不退还，消委出面助维权

                               叙州区维权案例

【案情简介】

2021年10月周先生向叙州区消委柏溪二分会投诉称：周先生9月在宜宾市叙州区某房地产开发商处订购了一套商品房。当时开发商销售人员称：购房可以分期贷款，并向周先生保证，若贷款申请不了，可以全额退还定金。周先生得到承诺后，便与开发商签订了《认购协议书》并支付2万元定金。后周先生到开发商推荐的银行办理贷款手续时，因征信有问题，银行无法为其办理按揭贷款。周先生也无法继续与开发商签订正式的《购房合同》，故要求开发商依约退还定金，开发商却告知是周先生自身原因造成贷款无法申请，定金收取后不予退还。双方多次协商未果后，周先生向叙州区消委投诉了此事。

【处理过程及结果】

叙州区消委接到该投诉后，立即组织工作人员进行调查，了解得知：开房商的确曾承诺，若周先生无法取得银行贷款，就全额退还定金。现周先生不愿意签订正式的《购房合同》就是因为无法申请到银行的按揭贷款。通过消委工作人员多次与开发商沟通，双方最终达成一致意见，开发商同意全额退还周先生定金，周先生对调解的结果表示满意。

【案例评析】

本案是消费者签订《商品房认购协议》并缴纳了定金之后，由于无法获得银行贷款而导致违约，要求退还定金引起的纠纷。根据《民法典》第586条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。” 第587条的规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合规定，致使不能实现合同目的的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”开发商可以向周先生收取定金，定金是债权的担保，周先生因自身原因无法申请银行贷款，无法履行签订正式的《购房合同》时构成违约，致使双方的合同目的不能实现，违约方周先生无权要求返还定金。

但在本案中，开发商的销售人员在周先生签订《认购协议书》时曾承诺：若贷款申请不了，可以全额退还定金。该承诺虽是双方口头协商未写入《认购协议书》，但事后双方均对此予以了认可。开发商销售人员的行为系职务行为，其职务行为的责任应由公司承担。因此，关于《认购协议书》的定金条款实质增加了补充内容为：“周先生如不能申请银行贷款，则开发商应退还周先生已交付的定金2万元。”因双方口头确定的内容与书面记载的条款具有同等法律效力，故即便周先生因自身原因无法申请银行贷款，无法履行签订正式的《购房合同》构成违约，开发商仍应按照双方的约定退还周先生2万元违约金。

消费者在进行消费时应注意保留证据，特别是某些内容是双方口头的约定时，更应该以合法的形式将证据固定并保存，以免在此后的维权中造成“举证不能”的不利情形。

案例提供单位：宜宾市叙州区保护消费者权益委员会