9月的宜宾楼市备案数据出来了，不知道大家看没看。9月宜宾在经历了一轮严峻的疫情防控情况下，备案数据不出意料的下滑——9月仅备案973套！
对于销量的回落可以说是意料之中，整体备案均价倒还保持正常波动，注意是整体均价！9月备案已经有不少楼盘均价破“5字头”，这是否意味着楼市普遍进入以价换量的怪圈？
接下来让我们看看详细数据统计，展望未来的楼市发展......
9月备案套数意料之中迎来断崖式下跌：环比下降1023套！
受此轮疫情影响，一个月30天就有十多天是在全域静态管理，尽管9月份不少楼盘开启线上售楼部，但是房子这个东西属于大宗商品总价高，要线上销售着实有点难！
此前不少业内人士预测遭遇疫情的9月备案数据可能在5、6百套上下，能顶着大环境交出973套这份答卷其实也还算好。
自今年开年以来，宜宾楼市加权均价基本维持在8000元/m²左右的区间波动。9月份也保持这个整体波动，甚至环比还略微上涨了45元/m²！
但别忘了，这是主城区整体加权均价，自三江口长江公馆入市以来备案均价一直占据龙头，再加上诸如中梁壹号院等尾盘在售偏洋房，多少抬了一手整体均价。
65个备案楼盘里均价破万的仅6个；均价低于7000元/m²的有13个之多。破万的楼盘基本是改善盘，客群较为固定；而大多数楼盘降价求量更像是这个环境的常态。
整个9月份备案数据显示，均价7000元/m²以下的楼盘有13个；7000~8000元/m²的楼盘有11个；8000~10000元/m²的楼盘有20个；10000元/m²以上的楼盘有6个。
9月份三大主城区备案量又有不同变化
上文提到的破万的6个楼盘基本分布在三江新区和叙州区，从区域均价也能窥探一二。
叙州区备案房源503套（环比减少202套），套均约87万，加权均价约在8066元/㎡，环比下降约306元/㎡。
三江新区备案房源338套（环比减少609套），套均近98万，毕竟三江新区还有保利和江宸这些高价楼盘；加权均价约8529元/㎡，环比增加约306元/㎡。
翠屏区备案房源132套（环比减少212套），套均约68万，加权均价约7499元/㎡，环比下降约241元/㎡。
发现没，除了区域内高价盘多的三江新区，包括叙州区的加权房价都呈现下降趋势......
看完这些基础数据我们不难发现，整个9月大部分楼盘是在以价换量。这意味着什么呢？让我们从几个角度浅析。
先从购房者需求角度看，如今这个环境买房简直不能再划算了！一抹多的政策加以扶持，大环境趋势下行，开发商让价卖房。让之前有买房想法但资金欠缺的群体现在更有想法，也有一定能力入市购房；之前有一定资金的购房者，现在能选择的楼盘更多了！
然而购房环境虽然合理，但购房者也会踌躇，也会对市场信心不足而持观望态度。“宁愿热火朝天的时候买贵的，不想冷火秋烟买相因”这就是宜宾楼市的消费怪圈。
从开发商角度来看则不一样了，楼市情况却日益下滑，市场信心忽上忽下，导致很多开发商今年来还是以清库存为主。从今年的拍地上级市场也能看出来，基本是国企平台公司拿地，普通房企也有心无力。而清库存也不是那么容易，所以尽管有稳楼市的政策扶持，房企还是如履薄冰渐渐开始压价，以求库存去化。
从市场来看，环境导致的这些变化是不可避免的。开发商打谨慎牌不敢拿地，市场鲜有新盘入市；购房者如雾里观花，保持观望。整体市场重心偏向了去化去库存。
然而去化也不容易，截至9月底，主城未备案商品住房约12675套，环比增加413套，整体依然处于近2年来的低位。参考主城以往的月均备案量看，完全去化这些未备案房源的房源大概需要7.2个月。任重而道远......
而且9月这个节点是传统的“金九银十”啊！走销量冲业绩的金九银十今年却惨遭疫情的冲击。不少房企今年的销量任务大概率是无力达成，而今天已经是10月下旬了，距离今年结束仅剩2个多月，已经达不到年销售目标的各大房企会趁年底的节点再冲刺一波吗？还是选择“摆烂”到底？
如果继续冲锋，怎么冲？可能只有继续降价！而这个节点又十分微妙，如果年底加大降价力度，接下来的1月春节过后迎来2023年的销售周期，降下去的价还收回来吗？怕不好收哦，如果不收回来，则是为2023年的销售周期打下开年低价的基础，对开发商端口来说显然不划算。
所以年底这2个月我估计开发商还是会有动作，基本就是让价，但是不可能让太多，春节前后走一波促销，维持一下，然后是新的一年新的起点。对于购房者来说年底到明年第一季度应该都是购房上车的好时机！
其实从数据上看，在许多稳楼市政策加持助楼市的情况下，下半年基本保持一个平滑稳定的走势。遭遇断崖式打击更大程度上受疫情冲击，虽然不理想但是情有可原。而且宜宾楼市更多的是市场信心的丢失，并未失去其基础购买力！
从9月严峻的疫情管理下依然有近千套备案数来看，我们不应一味的唱衰！长远的市场信心是会回来的，楼市也是可以乐观以对的！
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发表于 2022-10-21 16:57
