天气渐渐转凉，这意味着又到了第四季度该冲指标的日子了！宜宾近期的土拍市场就“热闹非凡”，短短两周放出了近14条公告。
这不，最近一次放出的土地拍卖公告，就给到了上江北，一次放出约300亩的4宗打包地！
不过4宗打包地里，有三宗离得较近，可以看做同一组团；剩下一宗在五粮液门口，仅约22亩的地块则显得“与众不同”。
这就是本月22日（星期二）拍卖的今天的主角——翠屏区旧州组团纸厂片区H-02-06地块。
先来看看地块规模。地块占地约22亩，确认过眼神，又是去年热门的袖珍地。从拿地指标来看，地块特色是这个容积率和起拍价！
3.0的最大容积率+仅2800元/m²的起拍价。算下来起拍楼面价仅933元/m²，横向对比上江北普遍1300~2500+元/m²的起拍楼面价，瞬间彰显出较高性价比。
可以说拿地门槛相当低，这个起拍价给了拿地房企的更大的成本预算和后期定价空间。3.0的容积率，算下来计容建面约4.4万m²，按套均100m²/套，地块大概能带来400多套房。算上拿地要求里的其他配建房，实际这个数字可能还要再低点。
总结一下，光看用地指标，可以说这宗地门槛低，但是对于开发商打造来说，利润面不太好控，只能说有潜力但有点考房企手艺......
地块在上江北振兴大道西侧，距离五粮液东大门约1.6公里，紧挨着宜宾市交警支队三大队。关键词：振兴大道、五粮液！看到没，地块出门就是主干道。这个位置对于上江北人民来说比较熟悉了，是属于开发较早的区域街道。
正因为开发较早，地块周边各种生活配套都比较完善。
由于挨着振兴大道这条上江北主干道，地块周边路网交织出行方便，公共交通也不少：锦绣花园站、骨科医院站；3路、31路、13路、28路等都会从此经过。来往南岸、临港等主城区都很方便。
另外诸如阳光苑、锦绣花园等，周边小区较多，生活氛围一流。区域内教育配套也早就安排上：幼儿园有青年街幼儿园（江北兴城分园）；小学有旧州小学；四中则补齐了区域中学教育板块。这几所学校都在地块直线一公里辐射范围内，基础教育配套十分扎实。
上江北骨科医院、振兴社区卫生服务站在一定程度上支撑区域医疗配套。
整体来说，旧州组团这宗地生活配套不多，但够用刚刚好！能满足地块对于周边配置的刚性需求！
看了上面的地块区位，我们不难发现。地块周边的小区不少都是曾经的安置房小区，上了年生的老资格些。新地上架，意味着近期内是区域内为数不多的新房，吸引力不算小！
相信地块区域内，很多居民已经习惯了这个片区毕竟都住了10多年了，但是“老破小”安置小区各方面来说可能都不是很巴适了。这时区域内新房来了，3.0的容积率妥妥的刚需定位，后期定价估计不会太高。对于不想买远了，但又想换新的客群十分友好。
再看远点，这估计是旧州组团全面规划的起点面，未来随着上江北区域旧城拆迁越来越多，新的购房需求也会越来越多，要知道未来规划里，几乎不会再建安置房。上江北的商品房需求正在点点攀升。
整体来说，这宗地拿地门槛低、体量不大、配套成熟、定位刚需。所处区位购买力足、商品房需求大。但另一方面，地块指标苛刻，高容积率+低起拍价，对于开发商来说打造稍显尴尬，定位基本锁死刚需，后期定价也不敢定高，求利润面就十分“靠手艺”。
其实该宗地块与同样位于旧州组团，体量也相近的新盘“远达·江北院子”很类似：H-02-06地块面积约22亩，容积率3.0；江北院子占地约28亩，容积率2.8。
而江北院子起拍价却到了7500元/m²，产品定位刚改。怎么样？这一下看出差别了吧，江北院子不管是从位置还是利润面都显然更优秀。
因此这次拍地尽管门槛低，但是估计能来拿地的房企估计不多，远达倒是极有可能再出手。
这也不是凭空猜测，地块所处的旧州组团里，目前在售的新盘算下来就只有刚刚说到的“远达·江北院子”。
同在旧州组团，江北院子定位刚改，而今天这宗地估计定位刚需客群，刚好形成客群互补。而且如果远达拿下这宗地，旧州组团市场就只有他一个开发商独售，远达一家就是全世界.....
可以说上江北是远达的“后花园”，远达也是近年来拿地比较频繁的房企。上江北拍地，远达来拿的概率应该不小。但还是不排除有其他国企或平台公司来拿地。毕竟这个环境国企底气足，而且说到底，该地块跟五粮液更“亲近”，国企兜底也是有迹可循的。
当然，实际如何还是让我们拭目以待11月22日上午，看究竟谁来拿地！小伙伴们有何不同看法呢？欢迎留言评论！
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发表于 2022-11-7 15:48
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