房企暴雷，“员工购”购房活动该如何维权？

皓锦律师

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  随着房地产行业的陆续暴雷和整体下行，“员工购”购房活动的履行陷入困境。如何解决“员工购”履行僵局、员工如何维权等问题，都亟待解决。本文结合不同模式的“员工购”购房活动，总结梳理了“员工购”购房活动正确的维权方式及相应风险，以期提供相应的专业参考意见。

从2021年第四季度开始，多家房企陆续暴雷，至今已经快一年半了，这一年半内，要说最痛苦的，就数房企的员工了。年终奖打折、福利取消、工资缓发，这都算轻的，更重要的是，在房企没有暴雷的时候，利用高利息高回报吸引了员工购买了大量的理财产品和“员工购”购房活动，而随着房企的暴雷，自然无力履行当初对于理财产品和“员工购”购房活动的各项承诺，员工便产生了大量损失。

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“员工购”购房活动相对维权难度最大

“员工购”购房活动是相对最难维权的。理财产品，其实本质就是非法吸收公众存款，以福州市马尾区某案为例，法院认为纠纷所涉及的房企并无理财产品的发行资质，存在向“不特定社会公众”融资的情形，已涉嫌经济犯罪。目前，也有多家房企的负责人被判处了非法吸收公众存款的刑事责任。在这个大棒子的压力下，各家房企对于理财产品的态度还是积极兑付的，一般会给与本息抵房、分期还款、抵股权、股票等各种偿付方式。

但“员工购”就没那么好过了，由于本质上仍然属于购房法律关系，即使小部分被认定为借贷关系，也不会构成刑事责任，房企是能不认就不认。另一方面，部分员工在购房的时候，出于对公司的信任，没有注意留存证据，即使留存聊天记录等证据也多因为经验不足，或丢失或删除，造成维权困难。

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“员工购”购房活动的模式

在讨论如何维权之前，我们先来介绍下“员工购”购房活动的一般活动模式。很多房企为了尽快去化积压的库存房产，会通过承诺内部员工如购买指定的库存房产，可享受员工折扣、可更名、可退房、贴息等购房优惠活动。

由于对公开不特定的市场主体承诺固定回报的方式来销售房产将可能涉及非法吸收公众存款罪，所以房企一般只敢针对员工搞这类内部购房活动。房企在进行活动宣传的过程中，一般会选择集团总部在微信群发布“员工购”购房活动介绍通知，再在线下宣贯会的过程中宣布内部购房活动的具体政策和范围，并不会将购房活动具体内容与员工签署协议，或是以集团的名义发布书面的活动公告。

员工在获取“员工购”购房活动具体内容后，需要再联系具体项目的销售人员，完成相应房屋的选房工作后，再由项目公司与员工签署商品房买卖合同草签协议。待员工找到更名客户或员工确定自行购房后，再与最终的购房者签订商品房买卖合同网签合同，真实履行商品房买卖合同。

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“员工购”购房活动正确的维权方式

1. 确定正确的诉讼被告主体

根据上文分析，“员工购”购房活动的模式虽然前期是集团公司组织宣贯会等宣传活动，但最终仍然会要求员工与项目公司签署商品房买卖合同草签协议，因此诉讼被告主体仍然是项目公司，但是集团公司在前期组织“员工购”购房活动中的承诺内容，可以作为证据提供。

2. 根据不同的诉求，制定相应的诉讼策略

因房企违反“员工购”购房活动相关承诺导致员工维权的，需要根据不同的诉求进行相应的举证，一般会涉及以下几类诉求：

① 退房退款

这类问题比较多的原因是在于房企暴雷后，不仅员工所购房屋价格大幅下跌，而且很多项目存在长期停工、项目烂尾的风险，因此员工会要求退房退款。

针对退房退款类案件，首先需要结合当时的集团“员工购”购房活动承诺、项目公司对接的销售人员承诺等关于“房屋可退”的承诺内容进行相应举证，以支持相应的诉讼请求。以笔者办理的上海嘉定某员工购案件为例，法院认为微信记录反映出双方存在“半年后车位可退可更名”的约定，现原告要求XX公司返还首付款，并无不当，应予支持，其主张的利息符合双方间的约定，也不违反相关法律规定，本院亦予以支持。

风险分析：

其实退房的判决并不难取得，难的是暴雷企业通常都没有现金支付能力，资产也要么变现困难要么有多轮抵押和查封，除非项目公司还有可供执行的干净资产，否则笔者并不建议退房。尤其是某些有烂尾风险的项目，与其执行不到退房款，还不如房子就买下来，好歹政府会优先保障房屋不烂尾，尽量交付，否则万一退房官司打赢了，执行不到购房款，岂不是钱房两失？

② 更名退款

这类问题比较多的原因是在于房企暴雷后，项目暂时还有市场客户要，能够直接更名止损，但是即使市场客户支付了全额放款，项目公司也无力支付退房款的情况。

针对这类更名案件，首先并不建议通过诉讼解决，愿意如同上文关于退房退款的风险分析。但既然房子还有市场价值，还得优先考虑通过更名来实现自己的权益。个人建议通过市场客户来寻求已付首付款变现的可能，可以与更名客户签署更名协议，要求自己之前支付的首付款转为更名客户的首付款，并且由更名客户将之前自己支付的首付款直接支付给自己。

风险分析：

上述方案即使更名客户同意，难点在于通常情况下，贷款银行要看首付款支付流水，如果首付款的付款人显示为员工本人，而并非更名客户，贷款银行是不会放款的。因此，贷款金额的差额，需要员工通过寻求项目公司允许的工抵、理财产品抵款、员工购退款抵款等政策来进行合作，具体方式较为复杂，笔者日后会另行详细介绍。

③ 贴息

关于贴息，在房企暴雷的大环境下，虽然很多公司前期就是通过高额贴息回报来吸引员工购房，但一旦暴雷后，说不支付，就不支付了。对于这部分贴息，相较于购房款，我们可以采取更为激进的策略。

首先，仍然是要通过诉讼确权，需要结合当时的集团“员工购”购房活动承诺、项目公司对接的销售人员承诺等关于“贴息【X】%”的承诺内容进行相应举证，以支持相应的诉讼请求。以笔者办理的上海奉贤某员工购案件为例，法院认为，本案中，被告通过微信等发布“员工购”的政策，原告按照被告“员工购”政策向被告购买房屋，双方达成了相应的协议。现原告购买的房屋已由被告转让案外人，原告已经退房，被告也理应按照约定给与原告支付相应的贴息。由于被告未能按约支付，原告按照双方的约定，要求被告支付贴息款并承担逾期付款利息，于法无悖，本院予以支持。

风险分析：

贴息的难点也在于执行，不过由于贴息通常金额较小，而且对于员工来说，即使执行不到，损失也不大，不如博一下，通过项目公司的车位、商铺、未收回的购房款，甚于于某些房屋的租赁权等资产来获得求偿。

最后，笔者想说，作为员工，自己当初参与“员工购”购房活动，为公司的现金流作了贡献，如今公司却连基本的承诺都做不到的话，自己当然有权拿起法律的武器维护自己应有的权利，而且对于暴雷房企而言，越到后面财务状况越差，抓紧时间积极主张自己的权利才是唯一的办法。