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【宜宾新三江周刊原创】宜宾的法拍房怎么买?
本刊记者 段叙兰
法拍房与二手房其实没有太大差别,只是法拍房的买卖途径为网络司法竞拍。宜宾市民如果想购买法拍房,该怎么买呢?
很简单,打开淘宝网、京东网、公拍网、人民资产诉讼网、中国拍卖协会网均可,这5家网络平台是官方认可的网络司法拍卖平台。宜宾市民只要在这些司法拍卖的平台上,完成实名注册并缴纳参拍保证金,就可以参与竞拍。
法拍房参拍流程
1.挑选房屋,悉知风险。在网络拍卖平台挑选心仪的房屋,仔细阅读公告、须知,前往现场实地看样。充分了解悉知财产的现状和瑕疵,比如土地是否出让、权证是否办理、产权是否能够分割、是否有人居住、是否出租(尤其是长期租赁)、债务人是否顽固抵抗、清场腾房是否困难等。一旦参与竞拍,即表示了解和接受财产的现状和瑕疵。
2.实名注册,交保报名。实名注册账号,开通银行卡大额支付功能,缴纳保证金(保证金冻结期间不计利息),取得竞拍号,等待开拍。缴纳保证金建议至少提前5日缴纳,避免开拍当天因网络问题或银行卡限额问题等导致报名不成功,无法参拍。
3.拍卖开始,参与竞价。竞价过程中应当保持理智,谨慎出价,提前做好资金预算。
4.竞买成功,缴纳尾款。竞拍成功后,在公告中规定的尾款缴纳时间内将尾款缴纳至法院账户,或线上支付订单,将缴纳尾款凭证交至法院,领取裁定书,办理过户。
5.竞买失败,退还保证金。24小时内保证金原路退回。
法拍房竞价规则
法拍房的出价规则是,首个出价的人只能出起拍价,加价时需按照加价幅度的整数倍加。而且,至少须有一人报名且出价,方可成交,否则就是流拍。标的物的拍卖有固定的竞价周期,不会因为长时间无人出价而提前结束。值得注意的是,网络司法拍卖有个延时5分钟规则,即如果在拍卖结束前5分钟有人出价,那么竞拍结束时间会在出价时间基础上延长5分钟,循环往复直至无人出价为止。
法拍房按揭办理手续
法拍房竞买成功之后,一般要求在成交后15日内付清除保证金外的剩余尾款,如逾期未付清,则视为悔拍。对于资金不足需要进行按揭贷款的买受人,最好在开拍前至少5个工作日,联系正规的司辅机构咨询协助办理,提交资料提前预审,缩减成交后贷款手续办理时间。一般情况下,7-10日内贷款手续即可办理完毕。
拍下不想要有什么后果?
司法拍卖不是儿戏,如果拍下之后又反悔,后果很严重,损失一大笔金钱不说,甚至可能承担行政或刑事责任。
如果悔拍,已交纳的拍卖保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。如法院决定重新拍卖的,原买受人不得参加竞买,若重新拍卖价格低于悔拍价格的,法院将依法要求原买受人补足差额部分。
律师意见:法拍房注意事项
四川皓锦(宜宾)律师事务所律师廖强兵表示,购买法拍房要规避风险,一定要注意以下事项:
一、除涉诉事项外,是否存在其他抵押等情形。
二、有无租赁情节。有的被执行人与其他人签订较长期限的租赁合同,比如签订20年的租赁合同,如果无法证明被执行人与其他人系恶意逃避债务行为,后续维权将极为困难。
三、有无办理居住权。《民法典》新规定了一种新的物权——居住权,带居住权的房屋,将会对房屋的使用价值产生重大影响。对于法拍房,法院只负责财产交付、房屋产权过户,但不负责买受人落户,至于原业主是否占用了户口、学位,买受人能否落户,都要由买受人自行找公安、教育等部门解决。
四、房屋的欠费情况。如水、电、燃气、物业管理费等,买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续,并承担相关费用。
五、是否需要补交相关税费。有的房屋并未交齐相关税费,有的房屋因为属于安置房,过户需要补交土地使用税等税费。
当然,以上风险并非全部可能存在的风险,建议找专业的法拍机构咨询,同时,多与人民法院执行法官沟通,了解被执行人人品、被执行原因等之后,再行决定是否购入房产。
很多人会说,法拍房有这么多风险,还是不要买了。其实,无论是买新房还是二手房都有风险,新房有开发商资金链断裂跑路的风险,二手房有付了定金卖家消失的风险。总的来说,只要慎重选择房源,自然就能大幅度规避风险发生的可能性。
有不愿意透露姓名的业内人士建议,购买法拍房尽量把握两个原则:一是本地法院拍卖的本地房产更有保障,二是最好买空置房,如果是毛坯房则更好。
(据宜宾《新三江周刊》2021年8月26日第34期)
网络拍卖平台的“模拟体验司法拍卖”
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