【宜宾新三江周刊原创】宜宾的法拍房怎么买？

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【宜宾新三江周刊原创】宜宾的法拍房怎么买？

本刊记者 段叙兰

　　法拍房与二手房其实没有太大差别，只是法拍房的买卖途径为网络司法竞拍。宜宾市民如果想购买法拍房，该怎么买呢？
　　很简单，打开淘宝网、京东网、公拍网、人民资产诉讼网、中国拍卖协会网均可，这5家网络平台是官方认可的网络司法拍卖平台。宜宾市民只要在这些司法拍卖的平台上，完成实名注册并缴纳参拍保证金，就可以参与竞拍。


　　法拍房参拍流程

　　1.挑选房屋，悉知风险。在网络拍卖平台挑选心仪的房屋，仔细阅读公告、须知，前往现场实地看样。充分了解悉知财产的现状和瑕疵，比如土地是否出让、权证是否办理、产权是否能够分割、是否有人居住、是否出租（尤其是长期租赁）、债务人是否顽固抵抗、清场腾房是否困难等。一旦参与竞拍，即表示了解和接受财产的现状和瑕疵。
　　2.实名注册，交保报名。实名注册账号，开通银行卡大额支付功能，缴纳保证金（保证金冻结期间不计利息），取得竞拍号，等待开拍。缴纳保证金建议至少提前5日缴纳，避免开拍当天因网络问题或银行卡限额问题等导致报名不成功，无法参拍。
　　3.拍卖开始，参与竞价。竞价过程中应当保持理智，谨慎出价，提前做好资金预算。
　　4.竞买成功，缴纳尾款。竞拍成功后，在公告中规定的尾款缴纳时间内将尾款缴纳至法院账户，或线上支付订单，将缴纳尾款凭证交至法院，领取裁定书，办理过户。
　　5.竞买失败，退还保证金。24小时内保证金原路退回。

　　法拍房竞价规则

　　法拍房的出价规则是，首个出价的人只能出起拍价，加价时需按照加价幅度的整数倍加。而且，至少须有一人报名且出价，方可成交，否则就是流拍。标的物的拍卖有固定的竞价周期，不会因为长时间无人出价而提前结束。值得注意的是，网络司法拍卖有个延时5分钟规则，即如果在拍卖结束前5分钟有人出价，那么竞拍结束时间会在出价时间基础上延长5分钟，循环往复直至无人出价为止。
　　
　　法拍房按揭办理手续

　　法拍房竞买成功之后，一般要求在成交后15日内付清除保证金外的剩余尾款，如逾期未付清，则视为悔拍。对于资金不足需要进行按揭贷款的买受人，最好在开拍前至少5个工作日，联系正规的司辅机构咨询协助办理，提交资料提前预审，缩减成交后贷款手续办理时间。一般情况下，7-10日内贷款手续即可办理完毕。

　　
　　拍下不想要有什么后果？

　　司法拍卖不是儿戏，如果拍下之后又反悔，后果很严重，损失一大笔金钱不说，甚至可能承担行政或刑事责任。
　　如果悔拍，已交纳的拍卖保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。如法院决定重新拍卖的，原买受人不得参加竞买，若重新拍卖价格低于悔拍价格的，法院将依法要求原买受人补足差额部分。
　　　　
　　律师意见：法拍房注意事项

　　四川皓锦（宜宾）律师事务所律师廖强兵表示，购买法拍房要规避风险，一定要注意以下事项：
　　一、除涉诉事项外，是否存在其他抵押等情形。
　　二、有无租赁情节。有的被执行人与其他人签订较长期限的租赁合同，比如签订20年的租赁合同，如果无法证明被执行人与其他人系恶意逃避债务行为，后续维权将极为困难。
　　三、有无办理居住权。《民法典》新规定了一种新的物权——居住权，带居住权的房屋，将会对房屋的使用价值产生重大影响。对于法拍房，法院只负责财产交付、房屋产权过户，但不负责买受人落户，至于原业主是否占用了户口、学位，买受人能否落户，都要由买受人自行找公安、教育等部门解决。
　　四、房屋的欠费情况。如水、电、燃气、物业管理费等，买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。
　　五、是否需要补交相关税费。有的房屋并未交齐相关税费，有的房屋因为属于安置房，过户需要补交土地使用税等税费。
　　当然，以上风险并非全部可能存在的风险，建议找专业的法拍机构咨询，同时，多与人民法院执行法官沟通，了解被执行人人品、被执行原因等之后，再行决定是否购入房产。

　　很多人会说，法拍房有这么多风险，还是不要买了。其实，无论是买新房还是二手房都有风险，新房有开发商资金链断裂跑路的风险，二手房有付了定金卖家消失的风险。总的来说，只要慎重选择房源，自然就能大幅度规避风险发生的可能性。
　　有不愿意透露姓名的业内人士建议，购买法拍房尽量把握两个原则：一是本地法院拍卖的本地房产更有保障，二是最好买空置房，如果是毛坯房则更好。
(据宜宾《新三江周刊》2021年8月26日第34期)

网络拍卖平台的“模拟体验司法拍卖”