外面看不到的：扒一扒房产圈那些很常规，但外人又不知道的内幕

青衫隐

前前后后从事地产行业十来年，有见过不少夸夸其谈、哗众取丑但又很吃购房者心理的楼盘营销；有见过闷头认真做产品但营销跟不上，导致去化不理想的楼盘；有见过不少购房者应不懂被收智商税的案列；有见过很多购房者问很奇葩问题，置业顾问回答又特奇葩的事件。作为一个“过来人”今天就为大家好好扒一扒。一：节假日福利
很多楼盘都会做暖场活动，时间节点一般为周末和国定节假日（如三八、端午、五一、中秋、国庆、元旦等），活动内容各式各样，如DIY系列：陶瓷DIY，风筝DIY，剪纸DIY，粽子、月饼DIY，玩具DIY，抱枕，马克杯DIY等等，如亲子系列：课外补习班，国学大讲堂，亲子写真照，儿童T台秀，手工艺术，竞技小活动，绘画教学等，如讲座沙龙类：经济论坛，育儿知识讲座，美容彩妆讲座，风水、养生讲座，汽车专业知识、汽车保养讲座，福利系列：超市大玩家，个人相亲会，多肉赠送，猜灯谜等等......目的就是做品牌口碑，增加案场人气、促进销售去化。除了置业顾问会进行客户邀约外，其余任何市民也是可以自行参与的哈。
二：装修捡漏福利
很多楼盘在现阶段户型销售的差不多时会进行样板间实物样品拍卖，价格零点一二折起拍的比比皆是，包括卫浴，厨具，冰箱、洗衣机、镜子，摆件，壁画，沙发，席梦思，茶几，柜子等等（一般是可拆卸的软装为主）。因政策不同，有些项目是仅针对业主进行拍卖，有些项目是开放型进行拍卖，但要获得入场券混进去也简单。
三：购置车位捡漏福利
在车位首批次开盘前，策划会根据基价，利润，结合工程方给的数据、图纸实地勘察后制定最终多次上会定价，不同的车位定价参考的因素大概有：车位类别（微型、标准、豪华、字母车位），楼层（负一层还是负二层），灰空间（车位旁边或者后边的空间大小），二夹一（车位两边还有车位），停车便利性（驾驶室靠墙，柱子或者消防栓阻挡，离电梯口位置，通道口，尽头靠墙），不利因素（通风管道过矮，车位斜坡，离电梯口较远，车位下方是下水道井盖）等等......虽说都是有严格定价依据，但不同项目定价思路不一样。在车位开盘前置业顾问会通知业主进行试停预选。这个时候就要特别注意这些因素，很有可能有些车位根本没有做加减价。比如：有些车位灰空间很大，车位后方或者旁边还可以停下一个车或者可以做储物柜，但是没有做加价。有些车位划分和定价为微型或者标准车位，但是旁边空间大，完全可以停标准或者豪华车。有些车位通道尽头靠墙根本很不好停进去但是没有打包或者减价卖。有些车位是单独车位，不会受到其他车辆剐蹭但是没有加价等等。最后，现在的商品房小区车位配比很高，后期车位库存也是开发商头疼的一大难题，并不用担心后期涨价太多，但是先买可以最大程度的买到那些位置好且可能捡漏的车位。
四：购房省价福利
目前宜宾主城区商品房竞争日趋激烈，可以说到了白热化的阶段，操盘方式也多为“营销下行，渠道为王”，目前除了丽雅，其他房企均开展了渠道分销政策（丽雅是老带姓政策5000元）。如想省点钱，在去楼盘看房之前可以联系渠道分销公司，让他们带你去看房，但得提前勾兑好，如成交后返你多少多少（一般项目几大千不成问题，个别项目甚至可以上万），该拿的优惠一样不少，他返你的钱则是房企从营销费用里面挤出来给到的渠道佣金。
五：和置业顾问关系尽量维系好
置业顾问都是打工人，且现在做置业顾问的大多还是挺累的，别以为人家卖你一套房子要挣你多少钱，首先佣金是公司给他们的，是他们应有的报酬，其次佣金宜宾这边一般一套房子他们拿到的提成大多为（1.5‰-3.5‰，也就是100万的房子他们拿到的是1500-3500，且一般是分三个阶段才能拿到，首付签约，银行放款，公司预留等），其中还包括给你讲解，签约，收集填写相关资料，后期维系等。关系维系的不好可能后期楼盘有什么重要节点或者消息他没有及时的给你输送到位。
六：买房应当特别注意这些事项
1：楼盘小配套局限。如跑道，篮球、羽毛球、乒乓球场，儿童游乐场地，游泳池，会所，老年活动中心等的缺失。2：贷款买房一定注意征信。如自身负债，收支情况，信用情况等都涉及你的贷款是否可以办下来。3：订金和定金的区别。4：大多情况下，能买新房别买二手。5：办房屋贷款时根据自身情况选择等额本息还是等额本金。6：看房前一定要看楼栋平面图纸，关系到你房屋的采光、通风、视野情况。7：合同各条款的违约责任和补充协议。8：买房要契合自己的工作、生活圈子及以后生活难题。相关的之前我有发过帖子，需要购房的请仔细阅读或者私聊
先写到这里，欢迎关注和私聊。地产老司机，绝不吹牛皮，哈哈