【宜宾新三江周刊原创】小区换物业，到底听谁的？

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【宜宾新三江周刊原创】小区换物业，到底听谁的？

本刊记者 银于佳

　　近期，更换小区物业服务企业一事，在“金江外滩”A区引发热议。第三方代理招投标、书面通知三日后办理交接手续、价格浮动20%……针对这些敏感问题，业委会、物业服务企业、小区业主、业内资深人士，各方纷纷发表看法。


　　选聘物业，小区酝酿已久

　　2021年1月底，叙州区“金江外滩”A区的公示栏上，出现的《中标通知书》、《物业服务合同》引发了小区业主们的热议。“小区真要换物业服务企业了吗？”“这四川国润物业管理有限公司以前没听说过，不知道实力怎么样，能管理好小区吗？”
　　“重新选聘小区物业服务企业不是小事，小区业委会已酝酿很久了。”“金江外滩”A区业委会主任李学明介绍说，小区当前的物业服务企业——成都金房物业集团有限责任公司宜宾分公司（以下简称“金房物业公司”），2016年小区建立后与开发商鉴订合同，为小区提供前期物业服务。2019年小区业委会备案成立，双方并未续签《物业服务合同》。
　　“业委会自成立后，不断向金房物业公司提交书面整改要求。”李学明称，在2020年10月15日，最后一次书面整改要求中，业委会针对小区地下室风机维修、餐馆排烟及噪音、外围灯具损坏等问题提出了相应的整改要求，但未得到满意答复，也无实际整改措施。“这也是召开小区业主大会，商讨是否授权业委会按规定重新选聘物业服务企业的起因之一。”

　　大会投票，第三方招投标

　　2020年11月19日，业委会在小区内发布召开选、续聘物业服务企业业主大会公告。12月4日——10日，“金江外滩”A区业委会采取书面加电话方式召开了业主大会。
　　“2020年12月11日，在接龙社区、业委会、业主大会工作组、热心业主监督下，表决结果被公布。”李学明称，授权业委会按规定重新选聘物业服务企业的有571票，续聘金房物业公司的有121票，还有10张废票。“根据表决结果，小区业委会经业主大会授权，按照《物权法》等相关法律、条例展开物业服务企业选聘工作。”
　　“对于如何招标选择物业服务企业，我们没有经验，故全权委托第三方专业机构代理招投标工作。”李学明口中的第三方机构为四川东升项目管理有限公司。参与竞标的有四川国润物业管理有限公司（以下简称“国润物业公司”）、四川金中和泰物业服务有限公司、成都华文知心物业管理有限公司三家企业。
　　2021年1月21日，国润物业公司被确定为中标人；1月28日，四川国润物业管理有限公司与“金江外滩”A区业委会签订《物业服务合同》；1月29日，业委会向金房公司递交《终止物业服务函》，要求于1月31日终止金房物业公司的前期物业服务，并于2月1日按《四川省物业管理条例》规定要求，与国润物业公司办理交接手续。
　　

　　物业：选聘工作不合规

　　针对业委会《终止物业服务函》的要求，金房物业公司当即提出了不同看法。
　　金房物业公司居住总监冷春认为，2020年12月4日——10日召开的业主大会表决事项为，授权业委会按照法律规定流程重新选聘新的物业服务企业，却并未授权业委会可委托第三方代理公司开展物业招投标工作。物业选聘方式未召开业主大会进行表决，未在小区向业主进行公示、告知。“既然是重新选聘新的物业服务企业，那数年来为小区提供前期物业服务的金房物业公司也应有资格加入竞标行列，可整个招投标过程将我们排除在外。”
　　冷春还透露说，关于国润物业公司为本次物业选聘中标单位，连最起码的网上招标公告、中标公告均查无信息，更未在小区向全体业主进行公示告知。“1月28日业委会与国润物业公司签订《物业服务合同》前，合同内容并未进行公示，也未让小区业主参与讨论、审定。几名业委会成员就代700余户业主签字确认了，这是否符合相关程序？”
　　“28日签合同，29日通知前期物业服务企业，2月1日就要求办理交接手续，未免也太心急火燎了吧。”冷春表示，《中华人民共和国民法典》第九百四十六条：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”第九百四十八条：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”业委会的做法明显违反了《民法典》中的规定。
　　故而，金房物业公司认为，“金江外滩”A区本次物业选聘工作存在违法、违规行为，拒绝与违法选聘的物业服务企业进行工作交接，直至小区以公开、公平、透明选聘物业服务企业止，如因此给公司造成损失的，将根据《中华人民共和国民法典》相关规定依法维护自身合法权益。
　　
　　业主：服务和收费是重点

　　2021年2月2日，记者实地走访“金江外滩”A区，随机采访了多名小区业主。大部分受访者表示，对于小区物业服务企业是否更换并不在意，关键是服务质量是否提升，收费价格是否不变。
　　有部分业主认为，小区物业服务企业不宜更换。如业主张缝华就表示，业委会未将与国润物业公司签订的《物业服务合同》事先经业主大会讨论、审定，就匆匆签字，第二天就催促金房物业公司三日后交接，给人以急于造成既定事实的感觉。
　　也有部分受访者提出，对于国润物业公司了解甚少，这个企业的资质等级是几级，有多少注册资金，在宜宾是否有别的服务小区，口碑怎么样？这些信息在签合同前统统没有向业主们公示，不知道它有没有能力比金房物业公司做得更好？
　　“我们还发现，《中标通知书》中标价为，住宅物业管理服务费：1.2元/平方米*月；商用物业管理服务费：2.5元/平方米*月；停车位物业管理服务费：50元/车位*月。但在《物业服务合同》的收费标准栏中，却又有‘浮动20%，现执行1.2元/平方米*月、2元/平方米*月’的条款。”张缝华置疑，国润物业公司以高报价竞标，低价格收费，执行能否长久，会否待一年半载后，将价格上浮且只需与业委会商议而不经业主大会表决。

　　
　　业委会：选聘有授权，价格有确定

　　面对金房公司及部分业主的置疑，“金江外滩”A区业委会也有自己的说法。
　　李学明表示，小区业委会重新选聘物业服务企业是经业主大会表决授权的。之所以采用“委托第三方代理公司开展物业招投标工作”的选聘方式，是因为业委会没有相关经验，感觉让专业公司代理更为妥当。至于召开业主大会直接开展物业招投标工作，并不具备可操作性。
　　“业委会不反对金房物业公司参与竞标，但事先曾和代理招投标工作的四川东升项目管理有限公司有约定，不能把有违法伤人记录的‘恶物业’招进来。四川东升项目管理有限公司从网上查到，金房物业公司有员工在2020年4月份被翠屏区法院因故意伤害罪判有期徒刑8个月，缓刑一年，企业涉及刑事案件，故未让金房物业公司参与竞标。”李学明称，业委会已通知国润物业公司，将其在竞标过程中上报的相关资料在小区内公示，以便业主加深对其的了解。
　　谈及《中标通知书》与《物业服务合同》对收费标准的描述不一致的问题，国润物业公司法人代表杨帮国表示，在《物业服务合同》的收费标准栏中加入“浮动20%”的条款，是政府规定的合同范文格式，且“浮动”不一定是上浮，也有可能是下调。“为消除业主置疑，国润物业公司已于2021年2月1日在小区内张贴《声明》，言明在合同有效期限内（2021年2月1日至2024年1月31日），物业服务收费标准为，高层电梯住宅每月每平方米1.2元；商业用房每月每平方米2元；地下室机动车位每月每辆50元。好比给合同打了补丁，业主这下应该放心了吧。”

　　
　　业内人士：小区业主说了算

　　“业主是小区的主人，业委会负责执行业主大会的表决结果。《民法典》第二百七十八条：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”宜宾物业管理协会秘书长李泽贵表示，根据公示的表决结果看，业委会被授权按规定重新选聘物业服务企业。
　　“采取委托第三方代理招投标或是由业委会直接组织开展招投标，都是合法的，但也都有要有所监督。”李泽贵称，若委托第三方代理招投标，那第三方机构须有招标资质，要在网上公示招标信息；若由业委会直接组织开展招投标，则须邀请社区、街道、业主代表参与监督。“但无论采用何种方式，第三方机构或业委会都无权直接选定中标方。正确的流程是，推荐出两三个中标候选者，将他们的竞标资料在小区内公示，再召开业主大会表决选定中标者。签合同前，也应将合同草本公示，以便小区业主讨论、审定，无异议后再签定。这样做，方能真正体现业主行使选聘物业服务企业的权力。”
　　“既是公开选聘小区物业服务企业，那么具有物业服务营业执照、独立法人资格的企业均有权参与竞标。”宜宾物业管理协会会长徐子君认为，尽管金房物业公司有员工因故意伤害罪判有期徒刑，但这属于个人行为，不代表企业违法，以此来拒绝金房物业公司参与竞标，理由并不充分。
　　“《民法典》第九百四十六条、第九百四十八条中有提前六十日书面通知的规定，但应从小区业主大会表决通过，重新选聘物业服务企业之日算起。”徐子君提出，既然是重新选聘而非续聘，则原本的物业服务企业就有被更换的可能，自业主大会表决结果公示之日起，原本的物业服务企业就应做交接准备。
　　对于《中标通知书》与《物业服务合同》收费标准描述不一致的问题，李泽贵、徐子君均表示，合同应权责明确、条款严谨，不宜出现“浮动20%”的模糊性说法，更非是政府规定的合同范文格式。这里面有“挖坑埋雷”的嫌疑，留下了纠纷的借口。之后做出的《声明》属单方面行为，其法律效应不及《物业服务合同》。
　　徐子君强调，物业服务收费标准，属于小区重大事项，如要变动价格（无论上浮、下调），须由业主大会表决通过方可实施。
(据宜宾《新三江周刊》2021年2月25日第8期)

重新选聘物业的金江外滩A区 2月2日 银于佳 摄