邦泰地产（国际社区北区项目）涉嫌合同诈骗罪，望避类似坑

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关于邦泰国际社区（北区）存在的问题举报(20210430版)

尊敬的各位领导：结合2021年1月22日相关政府部门邦泰社区专班工作组《关于邦泰国际社区（北区）项目近期信访投诉涉及有关问题的公开答复》，现针对相关内容举报投诉如下：

1、商品房和车位预售合同不规范（以及邦泰地产违法并涉嫌刑事犯罪的问题）。它们分别由CH-2015-01《四川省商品房买卖合同（预售）》和“邦泰版”《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“邦泰协议”）两个合同共同组成。A、“邦泰协议”范本是否需要政府部门事前审批？是否经过审批？最后的审批意见？B、合同订立后房管局还要登记备案，对合同内容事后监管是否到位？C、“邦泰协议”第七条第三款，【根据《物权法》关于建筑物区分所有权的有关规定，买受人同意，商品房所在项目的建筑区划范围内，与商品房直接毗连的部分公共地面绿地、屋顶平台（含裙楼屋顶平台）、露台及其他平台的使用权，买受人同意由出卖人统一分割，并授权相应的与该平台（或地面绿地）相毗连的房屋买受人专有使用，非与该平台（或地面绿地）相毗连房屋的买受人自愿永久放弃对该部分平台（或地面绿地）的共有使用权，并不得主张任何权益。由出卖人授权使用该平台（或地面绿地）的买受人，在使用或管理维护该平台过程中，必须遵守物业管理的相关规定，不得使用不符合设计规范的材料，且使用或管理维护该平台过程中的安全责任均由买受人自行承担，与出卖人无关】，根据《中华人民共和国物权法》第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；以及根据《中华人民共和国民法典》第496条、497条，以及CH-2015-01主合同第39条 【补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准】，故该格式条款自始就无效。据悉邦泰地产将该楼顶（底楼绿地）使用权以10万元/户卖给顶（底）楼业主（待核实），邦泰地产这种行为严重违法违规，不仅侵犯了全体业主的所有权，并且人为制造顶（底）楼业主和其它业主的矛盾和冲突（因违建问题，包括顶底楼在内的所有业主都是受害者，都被邦泰玩了）。它这种以貌似合法的格式条款合同的形式，掩盖其欺诈并侵犯业主所有权的实质，通过售卖使用权获取巨额非法经济利益（实际是业主物权的价值体现），并具有极大的社会危害性（具体表现为：1、侵犯了所有业主的物权；2、为“违建”埋下种子和祸根，促成了小区“违建”愈演愈烈的现状，严重妨害城市管理秩序，强拆“违建”还可能会引起群体性事件（因为他们也被邦泰诈骗了10万+违建建设成本）；3、昨天在微信群就“违建”问题双方出现相互辱骂（顶【底】楼业主认为他已购买使用权，关你“鸟事”，而其它业主认为自己权利受损而不满），长期矛盾的积累将引发打架斗殴治安案件或刑事案件；4、小区现有“违建”直接或间接危及到小区所有业主的生命健康权，100米高空坠物，若中途碰撞或风向，杀伤半径覆盖单元门及附近小区道路；5、给政府挖坑，把烂摊子甩给政府，它收钱后旁观笑看各方相互扯皮、内卷，给社会制造乱象和不稳定因素;6、涉及人数众多，仅宜宾可能就涉及上万户邦泰业主（不知其它地方的邦泰是否有类似操作？）;7、因它这种“骚”操作，引起大量业主投诉、上访维权，耗费大量国家行政、司法资源）；它以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，一方面采取隐瞒真相、设计骗局的方法，让非顶（底）楼业主在不知道（或者没注意）这个无效格式条款(所谓“弃权条款”)存在的情况下和它签约（邦泰它明知该格式条款自始就无效），另一方面采取虚构事实、设计骗局的方法（它明知该格式条款自始就无效，也明知它并没有楼顶【地面绿地】所有权和使用权），以其它业主的所谓“弃权条款”来骗取顶（底）楼业主钱款（据悉部分底楼业主还在和它扯皮）；它主观上是故意（“邦泰协议”第14条 【本补充协议约定与主合同约定不一致的，以本补充协议约定为准，特别说明：出卖人已按本人要求就合同及附件、补充协议中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释（尤其是斜体且字体加粗部分），履行了提示注意义务和明确说明义务，本人对合同的全部内容已知晓】，但事实是：他们根本没有逐条说明与解释，我们根本不知道这些“操蛋”条款，再结合主合同第39条，能充分证明这是一个它处心积虑、精心设计的骗局），已具备犯罪构成四要件，涉嫌刑事犯罪（第二百二十四条　【合同诈骗罪】有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物……（五）以其他方法骗取对方当事人财物的）。订立合同时的具体情况：因在签订购房合同的整个过程中，“任何时候去都是告诉你就剩最后1套了”你懂的，我们忙于关注和核对价格、面积、楼层、朝向、车位、按揭手续等等一大堆关键信息，对其它内容基本上是跑马观花，再加上主合同是制式的政府官方合同（CH-2015-01），签字盖手印基本上就是一个形式，确实很难发现“邦泰协议”这个“坑”，昨天因为10栋业主微信群在讨论“违建”时提到这个，我才发现的这个条款。

2、关于商品房和车库捆绑销售问题，该核查内容不符合客观事实，事实就是：当时购买商品房必须同时购买车位，否则就不卖给你。A、建房【2016】223号《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》二、依法查处房地产开发企业不正当经营行为，（七）以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；B、合同订立于2017年10月，《反不正当竞争法》第12条还在生效；C、《消费者权益保护法》第9条规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者、自主选择商品品种或者服务的方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一种服务。消费者在自主选择商品或者接受服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”；D、应该还有其它相关的法规、条例和文件，比如四川省的或者宜宾市的，就麻烦职能部门再认真找找。

3、车辆间距严重不足，不符合《车库建筑设计规范》JGJ100-2015表4.1.1和表4.1.5；A、为什么只能停放微型车和小型车，不能停放轻型车？有什么法律或者国标依据？ B、2微（小）+1轻型，不达标；C、1微（小）+2轻型，不达标；D、不符合《城市停车规划规范》GB/T51149-2016【2017年2月1日起实施】，5.1.4地下机动车停车库与地上机动车停车楼标准车停放建筑面积宜采用30-40平方米,机械式15-25平方米；但现状是24.18平方米（套内12.72+分摊11.46）；E、对比照明标准值表7.4.3，地下停车场有些地方不达标,望逐一落实，比如行车拐弯处（照明标准值应提高一级）、行车道、电瓶车停车行车区域（比如10栋地下停车场栅栏处）等；F、指示牌错误（停车位299#附近上方的出口指示牌“直行”应为“左转”。

4、有30层高楼的底楼绿地被开辟成营业性儿童活动场所（正上方无保护遮挡），是否存在安全隐患？（增加小朋友受到高空坠物伤害的概率）

5、请相关部门审查“邦泰版”《商品房买卖合同补充协议》，看看还有多少“坑爹”条款。

6、欢迎大家继续补充完善（最终形成的文本都是集体智慧的结晶）

                                     20210429

下面是一个相关的违建危害，同时投诉到了政府部门，恒大被紧急叫停后拆除，供大家参考。

民事起诉状

被告：金碧物业有限公司昆明分公司，

     住所地：云南省昆明市安宁市小普河村77号，

          法定代表人：陈峰，联系电话：0871-68666266

诉讼请求：

1、        判决被告停止侵权，立即拆除390栋楼顶已建成和正在建的钢架，立即清空390栋楼顶的相关材料（角钢、砂石等），恢复390栋楼顶施工前原状。

2、        判决被告赔偿原告打电话投诉、起诉产生的各种费用300元；

3、        判决被告承担本案的诉讼费用。

事实与理由：  

2016年9月16日下午，我上到390栋楼顶，发现该楼顶堆积了大量角钢，联系楼宇管家后得知被告将在B区大高层382、386、390、394、398、403这6栋楼顶用角钢在南北2面固定安装巨型钢架（大概8米*8米），然后在钢架上固定“恒”、“大”、“金”、“碧”、“天”、“下”，正反面共12个巨型汉字（8米*8米），被告辩称其《城市户外广告设施设置申请表》已获政府许可（这根本就不是可以侵权的合法理由）。我反复与被告沟通协商，希望被告能暂停这种违法行为（指出根据《中华人民共和国物权法》第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，该行为侵犯了全体业主的合法权益【不仅侵犯了业主的楼顶和外墙所有权和使用管理权，而且还危及到业主的生命健康权，直接涉及钢架正下方住户30层*每层6户*6栋=1080户，还很可能直接涉及381、383、385、387、389、391、393、395、397、399、402、404栋共计2160户{以389、390、391这3栋为例，389、390两个单元门中心点到中心点的距离是24.83±0.1米,389栋进出通道距390单元门中心点最近的距离是11.83±0.1米，虽然钢架在390栋上，389栋业主被砸中的机率几乎等同390栋；391栋机率要小些<进出通道走向原因>。所以业主进出这12栋单元门，理论上也在100米高空坠物的杀伤半径范围内，因为高空坠物下落过程中若碰到建筑外墙或者加上风力和风向因素，会改变飞行轨迹}，间接涉及2000多户】），9月19日晚楼宇管家短信表示：“今天已经让施工方暂停施工了”，但事实上施工应该一直未停（9月18日下午382栋北面正在安装钢架，到9月20日18：00，382、386栋南北两面钢架已安装完毕，这期间390栋楼顶运来大量砂石材料），以上事实有图片、给被告的协商函以及楼顶上安装好的钢架、未安装的材料为证。

     通过以上事实，被告存在以下违法行为：1、违反《物业管理条例》第49条的规定（物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续），侵犯了业主的楼顶和外墙所有权和使用管理权；包括我在内的业主们（特别是3、4、5、6号北向房）不仅经常在楼顶晾衣服、晒东西，而且也是业主们的休闲区域（晒太阳，白天看远方风景，晚上仰望星空），楼顶已是生活中离不开的地方，钢架不仅会妨碍业主对楼顶的使用和管理（《中华人民共和国侵权责任法》第85条（建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任），而且也会危及业主人身安全（比如在楼顶上活动难免会被钢架撞、戳、割、绊）；未经业主同意，被告就是放个屁在楼顶也必须打包带走；2、安装的钢架以及即将安装的巨型汉字会严重危及到业主的生命健康权，这么多角钢和巨型汉字悬在30楼近100米高空中，日晒雨淋，固定件、大量焊点会锈蚀（材料的质量，工人的焊接技术和责任心如何？你懂的），并且楼顶风大，综合这些因素，掉东西下来是迟早的事，对从北面钢架正下方（北面钢架正下方是小区道路、停车位）经过的全体小区业主以及经常会进出单元门（南面钢架正下方是单元门）的业主是个重大安全隐患；即使目前暂时没有高空坠物，也是给全体业主心里面添堵（是一把悬顶的达摩克利斯之剑）；就算楼顶和外墙所有权和使用管理权是被告的，也必须拆除。被告在原告强烈反对的情况下，强行侵占原告的地盘，并在原告的地盘上强行安装危及原告生命、健康的钢架，以后若砸到行人或者车辆，原告还得赔钱；是可忍孰不可忍，请允许我用一个字来表达对被告的愤怒：*。

      综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第70条，《中华人民共和国侵权责任法》第21条（侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任）、第15条，以及《中华人民共和国民法通则》第134条的规定，请求人民法院依法判决。

此致

       安宁市人民法院

附：

1、本起诉状副本1份；

2、原告房屋所有权证复印件1份；

3、给被告的协商函1份；

4、相关图片1份

                                          具状人：                                                2016年9月20日