身带残疾的两姊妹，花掉32万元的毕生积蓄购买门面，本想靠着开发商在宣传单上所说的保底月租2400元来维持晚年生计，却不想陷入开发商不认、骑虎难下的尴尬境地。这到底是怎么一回事？
6月初，在迟延半年多后，刘萍和刘岚终于看到了她们全款购买又心心念念了两年多的门面房，但她们却怎么都高兴不起来，因为开发商交付的门面房和她们想象中的差距甚大。
“接房时，问我们买的门面在哪儿，工作人员指着面前的卷帘门说，一道卷帘门对应的是两个门面，我们只有其中一半。拉开一看，中间并无隔断，门面就是一个大通堂。可我们买的时候，分明说的是独立的单间。”刘萍说。
刘萍的说法，得到促成此单的前置业顾问刘健的证实。刘健表示，他在向客户推荐门面前，曾到涉事工地现场考察，虽然当时工程尚未完工，但销售人员向他指明每个门面的位置，并说明都是独立的单间，他这才有底气将之作为卖点向客户介绍。
“按行规来说，要隔出来了才交付，现在没隔断就交付，完全不符合规矩。”刘健说，他坦言，这段时间许多经他介绍购买门面的客户都找他说了这个问题，他也正在积极和开发商协调咨询此事。
“现在没隔断，将来又找谁?隔断了，面积差了咋个办?两家人共用一个门面，发生纠纷怎么说?”自从看到门面现状后，一连串的问题始终萦绕在刘萍的心间，她为此也是茶饭不思、焦虑不安。她坦言，为了尽快摆脱这个骑虎难下的困境，她曾多方打听其隔壁邻居的消息，试图用最低价将门面转卖给邻居，但遗憾一直没能联系上。
门面内部并无隔断
6月8日，记者从刘萍提供的一份商品房(即门面)买卖合同中，查到开发商预留的咨询电话并进行联系，试图核实上述信息;但接通的是开发商的售楼部，该部工作人员表示，其对于上述问题不太清楚，只有领导才能答复，但领导并无办公电话，只能转达留言。其后，记者留言说明需核实有关情况并请该工作人员转交相关领导，但截至发稿时并未收到任何回应。
其后，记者前往三江新区轻工美食城35-36栋项目进行实地调查，发现第一层门面大多数都已锁上，但有少数门面的卷帘门是打开的，从打开的门面口往里看，偌大的空间里面只有几根立柱，中间并无隔断，看不出独立门面的样子。
“为了方便整租，并未进行隔断，租赁期满后交还时，会根据业主要求隔断或保持现状。”现场一名工作人员解释道。他表示，涉事的众多门面都是其公司返租的，如果一间间隔断之后再出租，将很难招徕商家入驻。而这里虽然规划为美食城，但目前到此咨询的商家多是做建材和五金的，少有美食商家问津，为尽快盘活项目，该公司只能改变外街部分门面的商业布局。
规划图上标注的门面“一分为二 ”
“当初承诺每月有2400元的租金，现在租出去才40元/㎡，算下来连银行利息都不够，而且前三年还要白送，天底下哪有这个道理。”刘岚气愤地说。
刘岚介绍，门面是她和妹妹(刘萍)花毕生积蓄买的，总价是32万元，套内面积为17.79㎡，每平方米单价17987.64元。原想着每月有2400元的租金，二人各能分得1200元，加上1000多元的养老金，基本上能维持晚年生计了。可如今租金太低，算下来一个月只有700多元，前三年还拿不到钱，她们的养老打算眼看着就要落空。
刘萍透露，她们两姊妹都是视力残疾人(一个三级、一个四级)，只能勉强视物，看不清精细的东西。当初买门面，也是通过亲侄儿(即刘健)介绍的，合同也是让他帮忙看过的，现在出了问题，联系他没用，开发商也不承认，不知该如何是好。
事后，刘健就此事回应称，当初销售人员和开发商发的相关宣传单上，都明确提及返租10年，每月保底租金2400元。只不过前三年的租金，在销售门面时已折算到总价里面，相当于原价40多万元的门面，扣除前三年租金后以30多万元成交。
“前几天去问保底返租的事，开发商答复说是销售人员说的，合同上并无此项规定，公司对此不予认可，这项约定也不作数。”刘健说。而就上述相关问题，开发商截至发稿日始终未作出回应。
招商广告中标明“连间”
经查，涉事返租协议上就租金的约定为：前三年(2021年11月15日至2024年11月14日)免租，从第四年起至第十年(2024年11月15日至2031年11月14日)，买受人按市价享有90%的租金。也就是说，倘若今后市价仍为40元/㎡或比之更低，则刘萍和刘岚每月仅能获得640.44元的租金，仅为当初开发商销售人员宣传的四分之一多点。
另查明，涉事商品房(门面)买卖合同中约定，买受人逾期付款的，90日内按万分之0.5支付违约金;超过90日的，出卖人有权解除合同并书面通知买受人，买受人需在15日内按累计应付款的5%支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部价款。
而出卖人逾期交房(不可抗力因素除外)的，逾期90日内按万分之0.5支付违约金;超过90日的，买受人有权解除合同并书面通知出卖人，出卖人收到通知后应在15日内退还买受人已付全部价款，并自付款之日起按照4.9%给付利息，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算支付全部房款的万分之0.5违约金。
对此，有知情人士坦言，相关买卖合同中关于违约金条款的约定，明显不利于买受人，现开发商逾期半年以上交付，若排除因疫情停工的期间后仍然逾期，则构成违约，买受人可以显失公平为由主张撤销买卖合同，且在向开发商主张违约责任时，有权要求调高约定中过低的违约金标准。同时，若买受人能举证证明保底返租的事实，可以该协议不能实现合同目的为由主张解除返租协议，收回涉事门面再自主出租。
而就保底返租一事，该知情人士指出，若刘健所言非虚，则门面买受人可凭当初的宣传单证明销售人员是按宣传单进行宣讲，属职务行为，即使该项内容未在返租协议中载明，也应视为协议条款来履行。退一步讲，即使无法找到宣传单或如开发商所言，保底返租仅为销售人员之言，那么开发商在明知其销售人员虚假宣传而不加以制止，也应承担相应的责任。
同时，根据刘健所言，返租协议中前三年的租金是抵扣到门面总价款中了的，因此谈不上“免租”。而所抵扣的款项是按每月2400元计算，一年共计28800元，三年就是86400元。若否认保底返租2400元的说法，那此处的计算基数从何而来？
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发表于 2022-6-23 12:28
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