开发商破产，尚未办理所有权变更登记的购房者该如何救济？

皓锦律师

房地产开发企业进入破产程序后，已支付全部款项的购房者能否请求该企业履行办理所有权变更登记的义务？该行为是否构成损害债权人利益的个别清偿行为？

在《民事审判指导与参考》2018年第2辑第74辑中，对于地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付了全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋是否属于债务人财产及其权利实现顺位？

最高人民法院民一庭倾向性意见：

房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付了全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产。支付了全部购房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成破产法第十六条所称的无效的个别清偿行为。案情简介：

2013年，张某与Z公司签订了数份《商品房买卖合同》，主要约定：张某购买Z公司开发的C市M区某楼盘商业用房，付款方式为一次性付款。合同签订后，Z公司为张某办理了上述3份合同的签约备案手续，并出具了3张购房款收据；张某支付了3套房屋的全部购房款；Z公司未向张某交付房屋。

2018年，一审法院根据F公司的申请，裁定受理Z公司重整一案，并指定X公司担任Z公司管理人。2019年，一审法院作出《民事裁定书》批准Z公司重整计划草案，终止其重整程序。重整计划草案的涉及本案的主要内容为：裁定为购房户债权的，Z公司继续履行原购房合同，并应当交付房屋并协助办理不动产权证，双方各自承担税费，同时Z公司不再承担违约金、利息、损失赔偿等。尚未裁定确认的购房户债权，投资人对其申报房屋暂时预留并不作处置；裁定属于购房类债权，按照前述方式予以清偿；裁定确认不属于购房债权，按照法院裁定确认的债权性质和金额，依重整计划同类债权清偿。普通债权中的非本金部分，包括但不限于违约金、利息、滞纳金、加倍支付迟延履行期间的债务利息、损失赔偿等孳息与其他不再清偿。

张某于2018年6月就案涉购房合同向Z公司申报债权，要求按照购房合同处理。Z公司管理人于2020年4月出具《债权审查确认通知书》，认定张某申报的债权为普通债权。张某提出异议，认为应当为购房类债权；管理人认为异议不成立，不予认定其申报的购房债权。

法院观点：

从本案当事人提出的诉讼请求及请求权基础来看，张某不认可破产管理人做出的普通债权的认定，其所指购房类债权系法律规定的购房消费者的优先债权，而该优先债权是指在案涉房屋仍属于开发商的破产财产，但基于购房消费者就所购商品住宅对出卖人享有的特殊优先债权。审查和确认破产债权应坚持公平受偿、平等保护的企业破产法基本原则。

优先债权是享有破产法所优先保护的生存利益，在可能影响其他债权人受偿权益的情形下，对当事人主张的优先债权应当从严审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。张某购买的房屋系商业用房，并非购买的住宅，张某也从未实际占有该房屋，张某该主张不符合为了保护真正住宅购房消费者的生存居住权的前述法律规定的要件及立法本意。

小结：

消费者就其所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，其立法本意是为了保护真正住宅购房消费者的生存居住权。

房地产开发企业应当在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成破产法第十六条所称的无效的个别清偿行为。但是，应当对消费者进行严格解释，明确购买房屋的目的是用于居住，而非投资或经营。若购房者购买房屋是用于投资或经营，其所享有的债权属于普通破产债权，应通过向管理人申报债权的方式进行救济。